房地产营销三种渠道 (菁华3篇)

房地产营销三种渠道1

　　1、 直接营销渠道的优点

　　(1) 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。

　　(2) 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。

　　2、 直接营销渠道的弱点

　　(1)一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。

　　(2)房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。

房地产营销三种渠道2

　　从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

房地产营销三种渠道3

　　房地产项目融资的内涵应该是为了分散房地产投融资的风险而采取的以房地产项目未来可用于还款的净现会流和项目资产本身价值为融资要约的资金融通模式。与传统的融资方式中公司利用自身的资信能力及综合还款能力安排融资相比，房地产项目融资一方面因为还款保障为实体房地产及其收益权，因而还款的保障基础更为坚硬，更能获得资盒的支持。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。另一方面，可以帮助房地产投资者筹集远远超过自身资信能力所能达到的大型房地产项目资会，从而使在传统融资条件下无法取得贷款资金的房地产项目顺利实现资金融通，成功获得开发。另外，房地产项目融资为*、企业和市场提供了灵活多样的融资模式，丰富和满足多方主体资金需求上的特殊要求。

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)扩展阅读

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)（扩展1）

——房地产营销计划 (菁华3篇)

房地产营销计划1

　　做区域客户耕耘，快速去化房源，从而与山语银城相抗衡。例证：瑜璟湾

　　背景：

　　栖霞建设首次进入无锡所开发的项目。地段在梁溪河畔，无锡热点的居住板块，占地268555*米，总建540000*米。

　　注：

　　栖霞建设目前在江苏省内开发企业排名列位第一，同时也是上市房产企业。

　　策略：

　　强调企业实力及品牌，高价格进入无锡市场，控制放盘量，价格高开高走，并采用买房送车位的形式搭售车位，对有车族形成购买诱惑。

　　效果：提前预支了未来价格上升空间，同时卖房送车位使客户来源变的相对单一。目前二期产品虽采用大幅度明折明扣的方式，但整体房源去化也较为缓慢。

　　经验：在产品优势不突出，缺乏特色的背景下，对自身品牌和市场过于乐观。以高价格进入市场，存在高风险。可比典型项目营销经验及启示－客户策略启示：以务实的价格策略，获得客户的追捧，广开客户渠道，快马加鞭去化房源，保证资金链，在目前的市场环境中较为可取。例证：山语银城现场展示能让潜在客户提前感知在社区生活中的场景，对房地产项目前期销售有着重要的作用。如山语银城在销售前期便完成、并有效利用这些展示成为了销售的主要道具。

　　足够以及充分的现场展示设置，一方面显示发展商的实力，同时也是告知客户——这是未来生活的展现，给予客户信心，从而推动其购买。启示：开盘前“展示先行、充分到位”可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略例证：山语银城可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略展示标准：材料展示、样板房、示范区会所、准现楼（建筑、环境）…例证：山语银城前提：首先完善现场展示吸引客户眼球，以优越的自然环境以及高水准的现场展示将项目形象拉升到高位。

　　在长时间蓄水后，开盘的价格策略采取*开策略，同时在开盘价格基础上，推出四重开盘优惠方案，营造火爆的销售场面，开盘认购250余套，在逆市中成为了滨湖区的聚焦点,但仍然低于开发企业预期目标。

　　开盘后通过自然资源的挖掘以及其他公建配套的完善，拉升项目档次，价格却始终未有上调。

　　后期通过客户网络的扩张，客户口碑的提高，但销售量却呈递减趋势，整体销售状况不容乐观。

　　山语银城开盘优惠政策

　　1、银城会会员优惠1%

　　2、开盘期优惠1%

　　3、一次性付款优惠、纯商业性贷款优惠1%

　　4、预付壹万元车位定金购房优惠1%

　　5、银城地产业主凭产权证优惠1%可比典型项目营销经验及启示－价格策略

房地产营销计划2

　　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

　　1.计划概要：对拟议的.计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

　　2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

　　3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

　　4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

　　5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

　　6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

　　7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支

　　8.控制：讲述计划将如何监控。

房地产营销计划3

　　一.销售节奏

　　(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。

　　1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。

　　2.鉴于年底临*过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。

　　3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。

　　(二)-销售节奏安排：

　　1. 20xx年xx月底—20xx年12月，借大的推广活动推出-项目

　　2. 20xx年12月底—20xx年1月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。

　　3. 20xx年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。

　　4. 20xx年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。

　　二.销售准备(20xx年1月xx日前准备完毕)

　　1.户型统计：

　　由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于20xx年12月31日前完成

　　鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。

　　2.销讲资料编写：

　　由营销部-、策划师负责，于20xx年12月31日前完成

　　-项目销将资料包括以下几个部分：

　　购买-的理由：产品稀缺性销讲

　　基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。20xx年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。

　　建筑工艺及材料：需要在20xx年12月xx日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。20xx年12月31日前，整理后，作为材料工艺说辞。

　　客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。

　　样板区销讲：

　　不利因素公示

　　3.置业顾问培训：

　　由营销部-负责，培训时间从20xx年11月底—20xx年1月

　　培训内容包括：

　　销讲资料培训，时间：20xx年11月底—20xx年12月初

　　建筑、景观规划设计培训，时间：20xx年12月初

　　工程工艺培训，时间：20xx年12月初

　　样板区、样板房培训，时间：20xx年1月9日

　　销售培训，时间：20xx年12月—20xx年1月出

　　2.预售证

　　由销售内页负责，于20xx年1月xx号前完成

　　3.面积测算

　　由销售内页负责，于20xx年1月xx号前完成

　　4.户型公示

　　由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。

　　由策划师负责，于20xx年1月xx号前完成

　　5.交房配置

　　由工程设计线蒋总负责，于20xx年1月xx号前完成

　　6.一公里外不利因素

　　由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于20xx年1月xx号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。

　　三.样板区及样板房

　　(一)样板区

　　1.样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及xx的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为Y区)

　　2.样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。

　　3.样板区展示安排：

　　确定对Y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;

　　确定Y区道路沿线灯光布

　　布置方案，灯具选型要求和效果交底;

　　明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;

　　具体见附后(参观园线说明)

　　(二)样板房

　　1.样板房选择：样板楼选定为1楼，1楼一方面靠*售楼部，由于样板间前xx修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1楼*层、底跃各一套。

　　2.样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。

　　3.样板房展示安排：

　　前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于20xx年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。

　　四.展示道具

　　包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：

　　1.沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作

　　2.户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作

　　3.户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作

　　五.价格策略

　　均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。

　　时间安排：营销策划部于20xx年1月xx日提出销售价格表和销售政策。

　　六.推广：

　　20xx年xx月底前确定广告推广公司，20xx年11月低前出具具体的推广方案。

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　　年初我们曾为今年工作定下以市场营销为核心、以成本控制为重点的十个工作重点，并定下了全年完成11亿的销售目标。迄今时间已过去八个月，今天我们有必要共同总结一下过去大半年的工作情况，统一一下思想，共同计划所余四个月的工作，力争完成全年销售目标。

　　一、工作小结

　　1、市场营销初创业绩初立品牌

　　今年是新地产在广州有史以来推出销售楼盘和规模最大的一年，今年计划要推出岭南、东方、z、时代四个大盘，在楼盘数量和档次跨度上都是空前的，这不但对市场营销系统提出了非常高的要求，也是对项目管理中心各部门协作能力的提出全新考验。或许年初确定今年目标时，不少同事对今年目标都持有保留甚至怀疑态度，八个月过去了，相信同事们应该已高兴地看到，岭南组时间过半完成销售目标已过半，东方组总销售业绩也已*半，z项目开售时间因故推迟，但整体业绩亦令人满意。取得这样的成绩是靠市场营销系统的同事开拓创新、团结协作、全情投入、点点滴滴取得的，当然项目组、公司各职能部门的同事的支持和配合也是分不开的。

　　除了销售业绩，上半年四盘推出以及公司于8月5日举行的新中地产广州地区总部迁入珠江新城的庆典，均对公司在业界的形象产生了质的变化。相信同事们应该都已感受到了传媒、*、购房者对新地产品牌认识的提高和对新地产产品的认同，岭南、东方的知名度和品牌应该讲在同区、同档次盘中建立了很好形象和地位，z开售也已取得了初步的品牌效应。前不久一年一度对集团各项目中心均作一次考察的香港媒体代表团和证券分析员代表团访问广州，对广州区*四年来取得的进步和公司目前的业务表现也给予了充分的肯定。

　　2、内部优化初见成效

　　为适应公司业务重点的转移和发展需要，公司上半年进行了较大的`组织架构优化调整，取消了分区副总及分区设置，全面清理和明确了各职能部门的职责分工，明确了项目组、营销组、物管处为单位的项目协调工作机制。半年来的工作证明，有关机制明显地提高了工作效率，增加了责任感。其运行的效果是令人满意的。

　　岭南项目，营销组、项目组、物管处密切配合，出色地完成了五一黄金周营销、2B-1、2期交楼、现在正密锣紧鼓地为9月19日2B-3的营销做准备工作。z、z两位经理和岭南项目、营销组同事的工作态度、合作精神和工作经验是值得其它部门学*的。

　　东方项目组在不到半年时间里也已基本理顺了以往遗留的问题，包括项目内部欠缺协调、合作单位间缺乏信任、工期和造价失控等情况。在开发管理部的直接支持下，克服了*部门政策严重不协调造成的困难，出色地取得了项目及营销所需的有关证照。东方营销组、项目组间*月来配合明显加强，为在九、十月销售旺季出佳绩，文今朝、劳慧儿和两组同事正积极筹备一些重要活动。相信东方组在"十一"黄金周会有出色表现。

　　z项目是公司在广州、在*地产项目中举足轻重的项目，规模大、设计复杂，过往设计、建造过程和营销策划也遗留下不少问题。z项目组和营销组均在五月份改组，经过z、z、z等同事的努力，保障了"五一"试盘、八月开盘、八月写字楼入伙等重大时间节点；项目和营销间的配合逐步加强；项目部内部及项目部与顾问公司、承建商的合作有了明显改进；工程建造已基本顺利；营销部和代理及广告公司间的合作机制也已形成并取得明显成绩。z项目取得令人满意的销售成绩和市场形象，项目组、营销组的工作是值得肯定和表扬的。

　　时代项目，由于历史、地理位置等因素造成了该项目市场营销的特殊困难。经过项目部、营销部和公司有关部门的努力，现在已正式取得*"天河软件园时代新地产园区"及"广州高科技开发区时代新地产园区"的批文，同时也取得了"民营新广东支持中心"的批复。这为时代新地产下一步走"住宅营商"的市场路向打下了非常好的基矗相信只要用心做好下一步内部组织工作，张辉、z一定能为公司创造出好的成绩。

　　四个项目上半年的成绩，初步证明了目前项目协调机制的有效性，也证明了新架构下各职能部门积极配合，共同支持项目发展需要的服务态度和职业水*正在得到全公司的认同和发扬。

　　为进一步理清部门、各职位的职责，为各职位的职业化发展，建立绩效考核及更合理的薪酬和奖励体系，人事行政部现在正与顾问公司进行有关职位、绩效、职业化等的项目，在项目完成后，相信各职位的职责、各职位的职业化发展方向、各职位的绩效考核以及奖励体系会更加清晰，公司的组织架构和职能将更系统化和科学化。

　　3、存在问题

　　回顾前阶段的工作，市场营销和内部调整各方面都取得了一定的成绩，但内部也表现出不少的问题：

　　首先表现在：责任心不够强，配合不够默契，有事互相推委等。例如东逸业主投诉处理不及时，公司曾收到投诉函件，并有一定的不良影响；东方有客户因对银行按揭不满而退订；因部门工作不利造成东方营销部因电话欠费被停机等。

　　其次，内部成本核算不清，成本控制不利。直接成本算不清，财务、销售、行政费用缺乏积累和与同行的比较，造成公司在决策过程中一直缺乏基本财务数据有利支持。

　　再次，权力与职责不匹配，授权不清、流程审批流于形式等。

　　总结上半年工作情况和问题，公司认为，上半年公司在营销、工程、内部调整优化等方面都取得了一定成绩。现在看，年初定下的全年销售目标的确是艰巨的，但并非不可能的。所余四个月时间希望各项目部、各部门加强协作、全力以赴、做好销售、力争完成全年销售目标。

　　二、下段工作思路

　　1、工作核心：加强协作、全力以赴、做好销售、力争完成全年销售目标

　　2、各方面业务重点

　　2.1东方项目做好做细，创造佳绩

　　2.2 z项目做出口牌，做出品牌

　　2.3岭南项目保持势头，注重后劲

　　2.4时代项目出奇制胜，改变形象

　　2.5内部管理明确分工，加强协作

　　2.6市场营销做好服务，做好品牌

　　2.7工程建造控制成本，保障质量

　　2.8产品开发继承改良，创造优势

　　2.9财务管理理清成本，控制开支

　　2.xx人力资源建全体系，专业进步

　　2.11行政后勤改善服务，节约开支

　　2.12物业管理理清机制，节约成本

　　2.13遗留问题基本理顺或清晰思路

　　3、管理方面

　　3.1加强协作，增加凝聚力

　　3.2改良财务核算及成本核算体系

　　3.3建立、提炼、推广企业文化

　　3.4试行推动绩效考核体系

　　3.5改进优化业务流程

　　3.6加强项目管理知识体系的培训

　　3.7成本费用，算清算准，靠*同行，好于往年

　　3.8 总结今年工作，提前做好明年计划

　　三、方法和措施

　　1、简化改进授权及审批

　　即将公布新的财务及合同审批授权，重点是：改变以往过程负责，无人负责的情况，改由谁分管谁批准，谁批准谁负责。

　　2、加强预算管理，简化日常审批流程

　　2.1业务开支，年度预算控制执行预算（项目预算、阶段预算或经常性开支预算），执行预算控制合同。授权副总、总监签批绝大部分日常业务金额的预算审批。副总、总监、部门经理、项目负责人审批主要经济合同及合同签署

　　2.2日常行政费用分解预算，由部门控制，减少中间审批环节

　　各项目部、营销部、职能部门将分别获得包括交际应酬费、旅差费、交通费、电话费等日常行政开支的预算。由各项目部、营销部、职能部门主管控制开支，保障业务需要，同时尽量节省费用开支。

　　3、先进奖励先进

　　3.1岭南项目组、岭南营销组取得成绩已得到表彰

　　3.2八月、九月、十月表现出色的项目部、营销部，对公司销售业绩做出特殊贡献的部门和个人，公司将在十月份销售业绩出来后给予个别奖励，对营销造成不利影响的部门和个人给予处分。全体动员、全力以赴、决战九、十月份。每一个人都可以为销售做出贡献，每一个部门的工作都会直接影响销售。希望各营销部、项目部、职能部门能及时发现、推荐为公司销售做出特别贡献的优秀个体和事迹，并汇总至总监办公室。

　　3.3完成业绩全民得益

　　公司拟拿出相当于二个月全公司薪金的现金，即约二百万元人民币作为全公司的今年的奖励基金。当然此基金会与公司全年销售完成计划的情况挂钩，公司将会按项目或公司整体销售额、年终考核成绩来决定每个组别和每个人的所得。按现在的销售业绩看，只要全公司同事全心全意，全力以赴，做好销售，每一位同事都应该取得好于往年的奖励

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　　20xx年了，新年要有新气象，在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划。我是一个从事工作时间不长，经验不足的工作人员，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。

　　20xx年是我们××地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：

　　一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。

　　作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学*和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

　　1、在第一季度，以业务学*为主，由于我们公司正值开张期。间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学*公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

　　2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

　　3、第三季度的“十一”“中秋”双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

　　4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

　　二、制订学*计划。

　　做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学*对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学*方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

　　三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。

　　积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

　　以上，是我对20xx年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20xx年新的挑战。

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)（扩展2）

——房地产渠道工作总结 (菁华3篇)

房地产渠道工作总结1

　　自20xx年10月8日进入XXXX销售部成为一名销售置业顾问，至今已有两个多月的时间。在此期间内，销售部的总经理、张经理给我做了全面专业的业务知识培训，让我深刻感受到商业地产行业的辉煌前景，并对自己的人生做了新的规划。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这两个多月的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位同仁的帮助和指导，虽然取得了一些成绩,也依然存在些许问题,下面就我个人今年的工作做以下几方面总结。

　　一、学*方面；学*，永无止境。这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学*明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，在此期间，也阅读了很多的营销类书籍，每每看到非常感兴趣的地方，都不由得感叹：“销售是一门神奇的学问”，同时也意识到自己的选择是正确的。在学*方面我为自己也制订了学*计划。做商业房地产销售是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学*对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学*方向来补充新的能量。

　　二、工作方面；在来到公司时，我对房地产方面的知识不是很精通,对于新环境、新事物比较陌生。在大家的帮助下，我开始背诵沙盘说辞，随后又是外出调盘，了解市场。调盘是一门学问，在与其他

　　楼盘老练的业务员的对话中，把自己遇到的问题一一向其求解，并且学*对方业务员的谈判技巧和优点，和自身对比，了解自己需要加强哪方面的知识，以及和其对比我们楼盘的优势。紧接着就开始外出展业，怀着激动地心情，每天提一大包单子去外面发，早晨给各大银行等单位上班的人群发，中午在超市发，下午在学校、小区发，在此期间，疲惫的时候也对自己的选择有过怀疑，虽然很长时间都没有成交，但是我坚持下来了，通过陌生拜访，正式销售工作的第30天，在师傅XXX的帮助下成功销售出一套商业写字间，并且获得客户的认同，让我对今后的销售工作增强了信心。截止今天共完成了销售面积xx*米，总价XXXX元，回款金额XXxx元。在日常工作中，也能坚持有良好的团队合作精神和工作态度，以客户至上，每天坚持练*言、行、举、止，认真做好客户档案的记录，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友，认认真真地去做每一单业务。窗外俨然已是寒冬，但是销售员的心却是夏日里的阳光，活力四射的激情感染身边每一个人。我也需要更加努力，熟练自身的谈判技巧，以一颗激情洋溢的心，感染每一位客户。

　　三、思想方面；来到公司两个多月，最大的转变就是从学生到职业人的转变，在思想上更趋于成熟，心态也得到提升，对团队协作精神有了更深刻的理解，要想做成一单业务，团队协作很重要，想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗*稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

　　对于大家来说我接触房地产的时间不长，在自己的工作中仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学*，取长补短。20xx年，我希望能拥有自己的住房，在XX安家。所以为了我的目标能够实现，我觉得应重点做好以下几个方面的工作：

　　1、依据20xx年销售情况和市场变化，着重寻找A类客户群，发展B类客户群，以扩大销售渠道；

　　2、每月成交三套以上，因为这样才能支付房子的首付；

　　3、听从领导安排，积极收集客户信息；

　　4、自己在搞好业务的同时计划认真学*业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，每月看一本书，力求不断提高自己的综合素质；

　　5、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。勇挑担子，勇担重任。

　　在新的一年，我相信我能够做的更好，这是我肯定要做好的。展望这过去一段时间的工作，我对将来的工作有了更多的期待，我相信我能够做的更好。力争在新区域开发市场，以扩大市场占有额。我将进一步加强学*、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一*之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献在不断的发展中，公司得到了进步，我的知识和业务水*也都得到了进步，相信自己一定能够做好，20xx年，我一直在期待！

房地产渠道工作总结2

　　今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作全面铺开,“xxxxxx”品牌得到了社会的广泛认同,总体上说，成绩喜人。

　　一、以“xxxxxx”项目建设为中心，打造公司品牌。公司秉承“专业化、规范化、制度化、集成化”的发展理念，创新房地产开发公司运营方式,重点以项目为中心，有效运作资金链，协调理顺各专业公司施工节点，有效提高团队工作效率。在不断完善各项规章制度和工作流程的过程中，打造一流开发建设团队，用人才培养、完善制度、规范管理支撑公司快速发展。

　　“xxxxxx”项目是xxx重点工程。区委、区*对其寄予殷切的期望。项目蕴含着巨大的社会效益和潜在的经济效益。

　　一年来多次接待区*和市*领导的参观检查，以及新闻媒体的采访报道。

　　（一）仅用180余天圆满完成“xxxxxx”一期建设任务。

　　1、项目完成情况：

　　xxxxxx项目一期工程占地面积为62亩，计划投资约8000万元，建筑面积42061*方米。建筑物为多层住宅、村委会、商业底店。

　　20xx年5月27日开工，截止12月18日共完成9栋多层住宅31046㎡、336户；村委会一座三层1485㎡；商业房屋（A、B段）9530㎡。宅带店面积11015㎡。（一层底店33套、二层底店36户、车库5间）。

　　完成产值：多层住宅1600元×31046=49673600.00元；村委会+商店：2200元×11015=24233000.00元；计73906600.00元，完成4栋小高层基础，计6000000.00元，总计79906600.00元，是计划完成量的99.9%，欠计划0.1%。

　　2、房屋预订情况：

　　公司抓住*加快村民整体拆迁力度大的有力时机，积极进入市场推介本项目中的商业门店。公司确定在按规定*手续过程中，同步开始房屋预订工作，这一战略思想的实施，为公司发展赢得的时间、赢得了效益，为全年任务的完成奠定了良好的基础。

　　20xx年公司共完成36户底店预订工作，其中宅带店29户；一托二7户；车库1间。回款7010000.00元。完成既有底店53%的预订任务。

　　（二）如期实现年初确定的任务目标。

　　1、前期项目洽谈、签约设计阶段。（3月—5月）

　　春节前后最终确定项目实施，随即进入签约洽谈阶段，并于5月18日正式与xxx*、马场村等签订三方协议。

　　“xxxxxx”一期工程至20xx年5月18日举行开工典礼。在时间紧、任务重，客观条件不具备开工的前提下，经总经理的精心策划部署，各部门密切配合，工程部具体落实，在没有水、电、仅有一张开槽白图的情况下，我们边开槽、边等图、边等待地基换填土方、边寻找电源、边寻找水源的条件下，于5月27日全面拉开“xxxxxx一期”工程的帷幕。

　　2、立项审批、报建工作与施工同步进行。（5月—9月）根据项目可研报告，公司适时开始工程报建报批。一手抓工程建设，一手抓项目报批，跟进图纸设计。5月份开始先后办理了xxx发改局“项目立项”（20xx.7号文件）；土地局“项目用地审查意见”（20xx.23号文件）；规划局“建设规划选址意见”（20xx.27号文件）。同时还进行了“xxxxxx项目环境评估报告”、“xxxxxx项目能耗评估报告”。

　　亿和置业公司申请的“房地产开发资质证书”也于10月份顺利通过xxx住建厅的审批。

　　3、严格公司内部治理，规范管理各类协议、合同。

　　为公司的有效运转和水*的提升，公司成立伊始就逐步建立了“岗位工作标准、合同签订会签制度、大额资金使用会签制度、物品管理采购、印章使用制度、公司行文制度、例会制度、考勤制度以及各类资料的存档管理制度，建立了一整套科学、规范、严密的制度，保证了公司高效、有序的运行机制。

　　五月份工程进入实施阶段后，公司通过前期调研考察确定与具有实力的设计、施工、监理、地勘、劳务等企业签订签施工类合同份、材料类合同份、其他辅助类合同份。

　　4、高标准严要求、严把工程质量关。

　　“xxxxxx”项目是xxx重点工程，也是“亿和置业”公司的品牌工程，因而抓好工程质量、赢得社会声誉尤为重要。工程部在配合工程监理公司工作的同时，基本形成公司工程质量监督体系，以监理为主，自我为辅，在例行的工程质量检验中，得到了质检所的充分肯定。

　　5、规范财务管理、控制成本，预、决算工作同步跟进。

　　材料采购能够及时系统的掌握市场信息，结合公司实际货比三家，在确保质量的前提下，努力降底材料成本，提高了资金使用率。

　　计划、财务部严格执行财务制度，建立了规范的收入、支出等相关制度。并采取积极灵活的融资方式，通过让利、抵顶等办法扩大资金流，调动了厂商、社会的融资积极性，拓宽了融资渠道。保证了“xxxxxx”项目建设资金的安全。

　　6、公司团队和谐，生活、生产共同抓。

　　公司指派专人抓伙食改进工作，使员工日常伙食多样化，保证了员工的正常餐饮需求和伙食的高品质。

　　7、安全工作常抓不懈，坚持总经理日常巡查制度，保证了施工期间的安全生产。

　　在施工的关键节点，公司总经理亲自审核施工方案，反复研究施工方案，坚持每日现场巡查和不定时抽查，发现问题，事不过夜，及时处理。

　　对施工中发现的安全隐患问题，对责任人和施工部门的处理毫不留情，该清退的清退，该经济处罚的处罚。

　　（三）客观上由于公司组建时间短，时间紧，施工任务重，人员来自方方面面，故在工作中出现一些问题，主要表现是：

　　1、施工材料计划提报不及时且不准确，进场后管理不到位。没有按计划用多少提多少，有浪费现象发生。

　　例如：钢筋提出计划20吨，结果不够用，导致二次进货时产生运输费；水泥进货后由于管理不好，造成数吨水泥的硬化报废等等。

　　2、施工用材料计划不到位，后又补充计划，造成材料进货价格谈判的被动，管线用料计划不准确造成管头的浪费。

　　例如：如窗门，不锈钢管等。

　　3、专业施工单位间施工不配合、缺乏协调，直接影响到工期和质量。现场所有在建的施工工种缺乏统一协调管理，现场施工组织计划、设计水*有待提高。

房地产渠道工作总结3

　　今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作全面铺开，“xxxxxx”品牌得到了社会的广泛认同，总体上说，成绩喜人。

　　一、以“xxxxxx”项目建设为中心，打造公司品牌。公司秉承“专业化、规范化、制度化、集成化”的发展理念，创新房地产开发公司运营方式，重点以项目为中心，有效运作资金链，协调理顺各专业公司施工节点，有效提高团队工作效率。在不断完善各项规章制度和工作流程的过程中，打造一流开发建设团队，用人才培养、完善制度、规范管理支撑公司快速发展。

　　“xxxxxx”项目是xxx重点工程。区委、区*对其寄予殷切的期望。项目蕴含着巨大的社会效益和潜在的经济效益。

　　一年来多次接待区*和市*领导的参观检查，以及新闻媒体的采访报道。

　　（一）仅用180余天圆满完成“xxxxxx”一期建设任务。

　　1、项目完成情况：

　　xxxxxx项目一期工程占地面积为62亩，计划投资约8000万元，建筑面积4xx年5月27日开工，截止12月18日共完成9栋多层住宅31046㎡、336户；村委会一座三层1485㎡；商业房屋（A、B段）9530㎡。宅带店面积11015㎡。（一层底店33套、二层底店36户、车库5间）。

　　完成产值：多层住宅1600元×31046=49673600。00元；村委会+商店：2xx年任务的完成奠定了良好的基础。

　　xx年公司共完成36户底店预订工作，其中宅带店29户；一托二7户；车库1间。回款7010000。00元。完成既有底店53%的预订任务。

　　（二）如期实现年初确定的任务目标。

　　1、前期项目洽谈、签约设计阶段。（3月—5月）

　　春节前后最终确定项目实施，随即进入签约洽谈阶段，并于5月18日正式与xxx*、马场村等签订三方协议。

　　“xxxxxx”一期工程至xx年5月18日举行开工典礼。在时间紧、任务重，客观条件不具备开工的前提下，经总经理的精心策划部署，各部门密切配合，工程部具体落实，在没有水、电、仅有一张开槽白图的情况下，我们边开槽、边等图、边等待地基换填土方、边寻找电源、边寻找水源的条件下，于5月27日全面拉开“xxxxxx一期”工程的帷幕。

　　2、立项审批、报建工作与施工同步进行。（5月—9月）根据项目可研报告，公司适时开始工程报建报批。一手抓工程建设，一手抓项目报批，跟进图纸设计。5月份开始先后办理了xxx发改局“项目立项”（20xx。7号文件）；土地局“项目用地审查意见”（20xx。23号文件）；规划局“建设规划选址意见”（20xx。27号文件）。同时还进行了“xxxxxx项目环境评估报告”、“xxxxxx项目能耗评估报告”。

　　亿和置业公司申请的“房地产开发资质证书”也于10月份顺利通过xxx住建厅的审批。

　　3、严格公司内部治理，规范管理各类协议、合同。

　　为公司的有效运转和水*的提升，公司成立伊始就逐步建立了“岗位工作标准、合同签订会签制度、大额资金使用会签制度、物品管理采购、印章使用制度、公司行文制度、例会制度、考勤制度以及各类资料的存档管理制度，建立了一整套科学、规范、严密的制度，保证了公司高效、有序的运行机制。

　　五月份工程进入实施阶段后，公司通过前期调研考察确定与具有实力的设计、施工、监理、地勘、劳务等企业签订

　　签施工类合同____份、材料类合同____份、其他辅助类合同____份。

　　4、高标准严要求、严把工程质量关。

　　“xxxxxx”项目是xxx重点工程，也是“亿和置业”公司的品牌工程，因而抓好工程质量、赢得社会声誉尤为重要。工程部在配合工程监理公司工作的同时，基本形成公司工程质量监督体系，以监理为主，自我为辅，在例行的工程质量检验中，得到了质检所的充分肯定。

　　5、规范财务管理、控制成本，预、决算工作同步跟进。

　　材料采购能够及时系统的掌握市场信息，结合公司实际货比三家，在确保质量的前提下，努力降底材料成本，提高了资金使用率。

　　计划、财务部严格执行财务制度，建立了规范的收入、支出等相关制度。并采取积极灵活的融资方式，通过让利、抵顶等办法扩大资金流，调动了厂商、社会的融资积极性，拓宽了融资渠道。保证了“xxxxxx”项目建设资金的安全。

　　6、公司团队和谐，生活、生产共同抓。

　　公司指派专人抓伙食改进工作，使员工日常伙食多样化，保证了员工的正常餐饮需求和伙食的高品质。

　　7、安全工作常抓不懈，坚持总经理日常巡查制度，保证

　　了施工期间的安全生产。

　　在施工的关键节点，公司总经理亲自审核施工方案，反复研究施工方案，坚持每日现场巡查和不定时抽查，发现问题，事不过夜，及时处理。

　　对施工中发现的安全隐患问题，对责任人和施工部门的处理毫不留情，该清退的清退，该经济处罚的处罚。

　　（三）客观上由于公司组建时间短，时间紧，施工任务重，人员来自方方面面，故在工作中出现一些问题，主要表现是：

　　1、施工材料计划提报不及时且不准确，进场后管理不到位。没有按计划用多少提多少，有浪费现象发生。

　　例如：钢筋提出计划20吨，结果不够用，导致二次进货时产生运输费；水泥进货后由于管理不好，造成数吨水泥的硬化报废等等。

　　2、施工用材料计划不到位，后又补充计划，造成材料进货价格谈判的被动，管线用料计划不准确造成管头的浪费。

　　例如：如窗门，不锈钢管等。

　　3、专业施工单位间施工不配合、缺乏协调，直接影响到工期和质量。现场所有在建的施工工种缺乏统一协调管理，现场施工组织计划、设计水*有待提高。

　　例如：后期外包工种进入现场后，初期比较混乱，出现各工种间各自为战，外包工种现场工序、无交接手续，需要

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)（扩展3）

——房地产渠道专员转正申请书 (菁华3篇)

房地产渠道专员转正申请书1

尊敬的各位领导：

　　本人于4月5日加入xx集团这个大家庭，因公司需要，担任助理建筑师一职。来到xx，我了解到xx做了很多的公益事业，乐于扶贫救灾、捐资助学，她有一颗慈善的心，这样的一个氛围的中工作，我很自豪。对于xx现在的xx项目我也很期待，以后我可以骄傲得对我身边的人说，xx有我的一份力量。工作中我严格要求自己，认真及时的做好领导布置的每一项任务，遇到不懂的问题虚心请教，争取尽早独当一面。 现在工作做如下总结：

　　1、把从设计院设计拿来的的图纸整理好，分发到成本部、项目部、施工单位，并做好文件收发记录。

　　2、根据计划部规划验收需要，加晒各项图纸。

　　3、因施工需要，做好工作联系单，如设计变更、追加图纸等。

　　4、做好会议记录，认真听每一个同事的意见，并整理记录。

　　5、因销售需要，认真把每个别墅庭院的图纸整理出来，图纸简洁明了，并附上说明。

　　6、协助部门经理整理记录其他资料。

　　初入房地产行业，对房地产这个行业还不是太了解，但是部门领导和同事的耐心指导，使我在较短的时间内适应了公司的工作环境，也熟悉了公司的整个操作流程。每遇到不懂的问题，我都虚心像身边的同事请教，同时我还多看有关建筑设计方面的书籍，增加自己的知识量，有时遇到建筑上不懂的名词我也会上网搜，记下来。多学，多看，才能成长的更快。建筑师是一个让人很羡慕的工作，同时是我的奋斗目标，我相信经过我的不懈努力，明天会更好！

　　在工作的过程中，我还有很多不足，我会听取领导的批评指正。比如我的会议计划不够简洁，口语化严重。比如我把某些要做的'事情忘掉。这些我都在努力克服，我现在随身带个小本子和笔，把要做的事情和不懂的知识都记录下来。我是一个认真工作的员工，对公司负责，对自己负责，我每天都会把办公室和领导的办公室打扫干净，因为我相信，一屋不扫何以扫天下？

　　本人正式向公司及各位领导提出转正申请，请各位领导对本人的工作给予批评及指导。

申请人：xxx

　　20xx年xx月xx日

房地产渠道专员转正申请书2

尊敬公司领导：

　　你们好！本人于xx年12月17日进入公司，根据公司的安排，目前担任工程部经理一职，负责工程现场管理及开发报建工作。到今天2个月试用期已满，根据公司的规章制度，现申请转为公司正式员工。

　　本人工作认真、细心且具有较强的责任心，勤勉不懈，吃苦耐劳，极富工作热情；性格开朗，乐于与他人沟通，具有良好和熟练的沟通技巧，有很强的团队协作能力；责任感强，及时完成领导交付的工作，和公司各部门之间能够通力合作，关系相处融洽而和睦，配合各部门负责人成功地完成各项工作；注重自身发展和进步。本人自参加工作以来，一直从事建筑行业工作，拥有较丰富的现场管理经验，因此，我对公司这个岗位的工作可以说驾轻就熟，并且我在很短的时间内熟悉了公司以及有关工作的基本情况，马上进入工作状态。现将这几个月工作情况简要总结如下：

　　1、清苗*整场地：到本月18号止已完成清苗、场地初步*整共约120亩 ；

　　2、围墙建设：大门、大门东边40米围墙和西边20米围墙已完成并已挂设广告。东兴东路中段大门西边围墙已砌筑一部分约40米，围墙边线已放点。

　　3、地勘工作：勘探点共221个点，到2月4日完成62个。完成地王广场周边区域地勘，中间范围第一批资料已出报告。

　　4、现场成立清苗小组；制定清苗工作对策；主要工作方法；

　　5、设置现场临时办公室。工程部人员招聘工作、工程部相关工作计划；

　　6、领导交付的工作等工作。

　　在本部门的工作中，我一直严格要求自己，认真及时做好领导布置的每一项任务；专业和非专业上不懂的问题虚心向同事学*请教，不断提高充实自己，希望能尽早独当一面，为公司做出更大的贡献。在此，我要特地感谢部门的领导和同事对我的入职指引和帮助。

　　在*二个月的时间里，我对公司也有了更为深刻的了解。公司宽松融洽的工作氛围、团结向上的企业文化，让我很快进入到了工作角色中来。在公司的领导下，我会更加严格要求自己，在作好本职工作的同时，积极团结同事，搞好大家之间的关系。在工作中，要不断的学*与积累，不断的提出问题，解决问题，不断完善自我，使工作能够更快、更好的完成。我相信我一定会做好本职工作，成为合格员工，不辜负领导对我的期望。

　　总之，在这二个月的工作中，我深深体会到有一个和谐、共进的团队是非常重要的，有一个积极向上、大气磅礴的公司和领导是员工前进的动力。公司给了我这样一个发挥的舞台，我就要珍惜这次机会，为公司的发展竭尽全力。在此我提出转正申请，希望自己能成为公司的正式员工，恳请领导予以批准。

申请人：xxx

　　20xx年xx月xx日

房地产渠道专员转正申请书3

尊敬的领导：

　　我是一名XXXX公司陕西商洛分公司嘉园国际城的置业顾问王娟。于2011年3月1日成为贵公司的试用员工，到今天已经有2个月。在这段时间里，我主要的工作是销售，通过锻炼，我熟悉了销售的整个操作流程。在工作中，我一直严格要求自己，认真及时做好领导布置的每一项任务，同时主动为领导分忧；销售方面不懂的问题我会虚心向同事学*请教，不断提高充实自己，希望能尽早独当一面，为XXXX做出更大的贡献。

　　在这段时间里，我自认能够完全胜任工作。根据公司的规章制度，现试用期已满申请转为正式员工。

　　初入XXXX，我对工作没有经验从而出现一些小差小错需要领导指正，领导都于以细心的给予了指点。这些经历也让我不断成熟，在处理各种问题时考虑得更全面，杜绝类似失误的发生。在此，我要特地感谢XXXX的领导和同事对我的入职指引和帮助，感谢大家对我工作中出现的失误给与提醒和指正。

　　XXXX公司团结向上的企业文化氛围，使我在较短的时间内适应了这里的工作环境，同时让我很快与同事们成为了很好的工作伙伴。经过这2个月历练，我现在已经能够独立处理本职工作，当然我还有很多不足的地方，特别是处理问题方面的经验还有待提高。在团队协作能力方面也需要进一步增强，更要不断继续学*以提高自己销售业务的能力。

　　来到这里工作，我最大的收获莫过于在敬业精神、思想境界等方面得到了提升，同时还是在业务素质、工作能力上都得到了很大的进步与提高，同时不断得激励我在工作中前进与完善。使我明白了企业的美好明天是要靠大家的努力去创造，相信在全体员工的共同努力下，企业的明天会更加美好、更加辉煌。

　　XXXX自1998年成立起，在2008年，公司变更为“上海XXXX房产咨询股份有限公司”。公司起步时，业务重点在上海的浦东新区，随后顺利扩展到整个上海市，从2001年起逐步在上海以外地区开展业务。XXXX企业曾荣誉连续六年获得上海房地产服务最高奖“金桥奖”；CIHAF“*房地产优秀中介代理机构”的称号；连续四年蝉联*房地产策划代理综合实力Top10；2010年*杰出雇主。员工与企业文化XXXX的发展历史，以及*房地产服务行业的发展历史都证明，员工队伍的发展是企业发展的根本，团队的能力是影响行业竞争格局的主要因素。

　　2004年起，借助在代理行业积累的丰富项目经验和客户关系，XXXX开始涉足商业物业运营。这项新业务以存量房地产为核心，符合*房地产行业发展的长期趋势，也是公司分化一手房市场风险、实现稳健发展的必要。

　　目前，公司已经在这个领域奠定了良好的发展基础。2009年起，公司决定单立咨询业务，寻求这个领域的长远发展。

　　XXXX提倡这样的企业文化：积极、尊重、坦诚、分享积极：XXXX相信，困难、挫折、局限，甚至冲突都只是变得更好的开始。今天的XXXX不仅凭借高水准的专业服务在业界赢得了良好的口碑，在建筑规划、市场调研、广告企划、前期策划、房产销售、售后服务等诸多领域也形成自己特有的风格。

　　我很喜欢这份工作，虽然我以前也参加过销售工作，但是在XXXX的这2个月来我学到了很多、同时也感悟了很多；看到XXXX的迅速发展，我深深地感到骄傲和自豪。也更加迫切的希望以一名XXXX正式员工的身份在这里工作去实现自己的奋斗目标，以体现自己的人生价值，并和XXXX一起成长。

　　在今后的工作和学*中，我会进一步更加严格要求自己，虚心向其他领导、同事学*，我相信凭着自己高度的自信心和责任心，一定能够为公司的发展尽自己的一份微薄之力。我更深信今天我以公司而自豪，明天公司以我而骄傲。

　　在此，我提出转正申请，恳请各位领导给我继续锻炼自己、实现理想的机会。我会用谦虚的态度和饱满的热情做好我的本职工作，为XXXX创造价值，和XXXX一起展望美好的未来！

　　即使我的申请一时还不能得到领导的批准，我也会继续努力认真工作，为自己能早日成为XXXX的一员而不懈努力。谢谢！

申请人：xxx

　　20xx年xx月xx日

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)（扩展4）

——房地产营销方案9篇

　　网络营销已随着网络的普及而逐渐被越来越多的房地产企业所关注，但是在网络营销策划中成功的房地产企业不是很多，网络营销与传统营销是相似的“事无预不立”成功与失败的关键因素在于营销策划。下面与大家分享一下房地产网络营销策划的关键因素。

　　一、网络营销的正确认识

　　网络营销的成功案例非常多，在做网络营销策划的时候不要只是看到网络营销的成功的案例要将眼睛盯着企业自身的情况，不是有一个好的想法就可以成功，要将整个营销策划考虑到细节，在这点上网络营销和传统营销是相同的。但是网络营销有有区别于传统营销，只有正确的认识了网络营销才会将网络营销运营到极致。

　　二、专业的网络营销团队

　　“工欲善其事必先利其器”找对正确的人是成功的一半。通常在网络营销团队建设上普遍有着两种极端：一是抱试试看心态的企业，临时找来两三个人，甚至某一个人就开始了网络营销，并且这些人还不一定是专职做这个事，可能是从原来销售部门找了几个经常会上网的，兼着做网络营销。在分工上也没有什么区分，放任员工想怎么干就怎么干，也没有相应的权责。在团队的管理上，还必须要做到分工合理，相应的职责要明确到每一个人，检查起来才有据可查，责任才能落实到每个人头上，相应的计划才能执行下去。

　　三、有效的营销方案制定

　　根据企业营销战略制定出来的网络营销方案是企业开展网络营销的灵魂，如果缺少切实可行的网络营销方案，不管再怎么努力，终将会是徒劳无益。

　　对于网络营销目标的制定，很多企业都满不在意，要么觉得能做多少算多少，要么觉得越大越好。要知道这种想法直接导致的是网络营销的工作无法检查，因为没有一个标准，谁也不需要为此负任何责任，在这种情况下，要想成功刘禹含相信是不太可能的。

　　四、营销方案的有效执行

　　在网络营销策划方案制定好之后就是对方案的执行，在完美的方案不执行也之后是一个方案，做网络营销策划同样需要成本，需要考虑投资回报率，及时高效的方案执行才会降低成本，要明白免费的营销方式不只有你想的到，付费的就要精于预算，在将免费的营销方式完成之后要有效的控制付费的推广，不是所有的访问都会创造价值。执行力在一定程度上营销着网络营销的成本。

　　在成都这个城市，越来越多的房地产网络营销企业开始借助网络来传播自己的企业形象，建立企业品牌。做网络策划的企业也很多，但是比较出名的就是同恒互动了，也有好多项目案例，至少目前同恒互动文化传播有限公司作为一家专业的网络策划服务公司，其不光擅长微博营销、危机监测及处理、媒体关系管理，同时也十分擅长网络热点策划、新闻推广等各种网络互动营销手段。同恒互动文化传播有限公司拥有来自全国各地的专业人才，组成了业内口碑良好的专业团队。

　　所以说不是说完成以上几点网络营销策划就会成功，但是不考虑以上因素网络营销是不会成功的，一个好的策划要考虑的因素会很多，有了好的方案并将营销做到细节才是重要的。

　　从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。

　　一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。

　　二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

　　三，项目的`销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

　　全程策划核心流程

　　现在*房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

　　1、项目投资策划营销；

　　2、项目规划设计策划营销；

　　3、项目质量工期策划营销；

　　4、项目形象策划营销；

　　5、项目营销推广策划；

　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

　　7、项目服务策划营销；

　　8、项目二次策划营销；

　　房地产策划人的六个职能

　　随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的？

　　从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。

　　医生的职能

　　就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。

　　房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水*、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活*性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

　　法律顾问职能

　　为了规范房地产市场，国家和地方*颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题 ，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。

　　财务专家职能

　　房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。

　　导演的职能

　　房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。

　　船长的职能

　　认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

　　环境问题专家

　　这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。

　　可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。

　　房地产策划师国家职业资格

　　房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。

　　**年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。

　　房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。

　　**年12月15日，由*房地产及住宅研究会主办、房教*网承办的“首届*房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。此次大会作为*房地产策划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一*房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一*房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而*房地产策划师联谊会的成立，将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园，充分展示*房地产策划人的智慧和风采，进一步推动*房地产策划业及整个房地产行业的规范、健康发展。

　　房地产策划的地位和作用

　　地位

　　第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。

　　第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。

　　第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市常

　　作用

　　第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

　　第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。*年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个*千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

　　第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

　　第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

　　此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。

　　一、活动目的

　　线上宣传吸引网友关注，提升项目认知度、美誉度; 暖场活动吸引网友驻留项目现场，增强现场体验感; 为项目蓄客，促进项目销售。

　　二、活动主题

　　浓情中秋齐聚一堂 多彩龙湾感谢有你

　　——联投龙湾中秋节活动

　　三、活动要素

　　活动时间：20xx年9月6日——9月8日

　　活动地点：联投龙湾项目营销中心(珞狮南路延长线文化大道特1号) 活动对象：搜狐焦点网友、项目意向客户以及老业主 活动概况：9.6—9.8品月饼、猜灯谜 9.7 业主生日会 活动内容 黑暗料理月饼君

　　黑暗料理月饼君驾到，主办方将在活动现场展示各种新奇月饼，例如香辣牛肉月

　　饼、韭菜月饼等，到场来宾可以现场品尝，同时现场还会准备一个受大家欢迎的五仁月饼、双黄莲蓉月饼等供来宾品尝。

　　猜灯谜赢灯笼

　　在联投龙湾项目营销中心长廊举办猜灯谜活动，将灯谜做成彩色纸条帖在绳子上安置在项目营销中心长廊，每个灯谜都设置编号，来访嘉宾进行猜灯谜活动，嘉宾到负责人处将编号以及答案告知负责人，负责人揭晓谜底，并进行谜语统计，猜对5个灯谜的网友，可以获得精美灯笼一个。(每个网友只能限领一个奖品) 谜语示例：

　　NO.002 NO.001

　　一把刀，顺水漂，有眼睛，没眉毛。(打一动物名)

　　*日不思，中秋想你。有方有圆，又甜又蜜(打一日常用品)

　　业主生日会

　　在联投龙湾营销中心为业主举办生日Party，新老业主齐聚一堂共同品蛋糕，唱生日歌、许生日愿望，使当天生日的业主在联投龙湾度过一个特别的生日会。

　　入场签到

　　业主凭身份证到项目营销中心登记领取活动参与券。 趣味游戏

　　游戏一：猜灯谜

　　主持人将灯谜游戏带入业主生日会活动，主持人念出谜语，最先回答正确的业主获得精美礼品一个。

　　游戏二：马兰花开 游戏规则：

　　1、主持人一人，站在场地中央;

　　2、参与人员围城一个圆圈队列(即可以绕着主持人走的队列)，人间距30厘米以上，不可有肢体接触;

　　3、游戏开始，大家围着主持人走圆圈队列，一起边走边念“马兰花，马兰花，风吹雨打都不怕，请问要开几朵花?”主持人说：“5朵”。那大家就赶快任意5个人抱在一起，出现没有办法抱一起的，就出局。剩下的人，继续玩。 4、最后剩下的2个人，可以给予奖励。

　　5、主持人一定要根据人数喊出比较妥当的数字，避免一次性出局太多人。比如，一共17人，比较合适的就是喊出4朵花，这样就出局一个人，如果喊出6朵花，那么就一下出局5个人，那么就很快会结束游戏了。

　　6、很重要的，主持人要提醒，玩游戏的人，要抱紧哦，小心人被抢! 生日狂欢

　　亲友上台现场给寿星们送上生日祝福，寿星上台答谢并与亲友合照留念。业主集体过生日，现场推出大蛋糕，大家合唱生日快乐歌，寿星许愿吹蜡烛，分吃蛋糕。 现场抽奖

　　主办方将在参与活动的业主中抽取幸运业主获得精美礼品一份，活动分为一二三等奖。

　　四、活动流程

　　五、物料清单

　　六、人员安排

　　Thank You

　　一、在策划文本中没有广告策划小组的名单。提供小组名单是向广告主显示广告策划运行的正规化程度和对策划结果负责的态度。因此，小组名单对一份策划书是十分重要的。

　　二、它没有前言，没有概述广告策划的目的、进行过程、用的主要方法、策划书的主要内容，以使广告客户对广告策划书有大致的了解。这使得客户在看策划书之前对策书的了解没有一个轮廓。

　　三、这份策划书有些要点在分析时，分析得不够充分。例如，竞争对手资料分析，一个房地产商的竞争对手不仅仅只有两个，更何况是在*经济最发达的城市—上海，这样的分析是缺乏说服力的。同时在分析自身的优劣势时，不够详细。一个这么大的项目，优劣不可能只有三四个，真是这样这个项目的未来一定不理想。

　　四、一份完整的策划书应有一张封面，才能体现出策划者的严谨性。

　　房地产的常规营销主要为广告营销即通过大面积的广告推广来发掘潜在客户提高成交量。在目前的市场形势下，全员营销就是在当前市场情况下最好的营销手段。不但能扩大客户面，还能介绍人带来一定的收益，既加强了介绍人的积极性，也提高了项目的成交量。

　　全员营销方案具体内容如下：

　　一、执行时间：和老带新政策一块执行，具体时间待定

　　二、全员营销范围：除代理销售公司内部员工外所有人

　　三、执行方法：介绍人如有可介绍客户，必须事先通知销售部经理，并由销售部经理指定置业顾问进行接待

　　四、提成政策：

　　经介绍人（销售部员工除外）介绍的客户，介绍人的佣金标准：一套20xx元

　　五、佣金发放形式：

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)（扩展5）

——房地产营销代理合同6篇

　　委托方(以下简称甲方)：**********公司

　　邮政编码：

　　联系电话： 传真：

　　受托方(以下简称乙方)：**********公司

　　邮政编码：********

　　联系电话：******** 传真：********1

　　就甲方委托乙方进行其位于********市********区*******路项目—********(以下简称项目)营销代理事宜，经双方友好协商，达成如下合同条款，双方共同遵守执行：

　　第一条、基本情况

　　1.1、项目名称：********(现用名称，如项目名称有变，按新名称执行，以下简称“项目”)。

　　1.2、项目地址：********。

　　1.3、项目占地面积：净用地约 亩，(项目土地面积以国有土地使用权证面积为准，国有土地使用权证编号： )。

　　第二条、委托代理内容、范围、期限

　　2.1、代理内容：甲方正式委托乙方为“********”项目的独家营销代理商，代理服务内容包括：全程营销策划顾问及销售代理、广告策划设计(具体内容见本协议附件一)。

　　2.2、代理范围：甲方“**********”项目开发建设的所有住宅、商铺及车库。

　　2.3、代理期限：本合同生效之日起至双方认可的项目封盘清算日或者双方同意终止本合同时。

　　第三条、乙方的代理销售方式及佣金标准

　　3.1、乙方的代理销售方式

　　本项目采用保底销售的方式，即项目实际销售金额达到甲、乙双方约定的销售指标后，方予结算乙方的代理佣金和加价销售奖励。

　　3.2、乙方佣金范围

　　(1)、项目全程营销策划顾问及销售代理费用。

　　(2)、项目广告策划、设计费用。

　　3.3、保底销售指标及乙方佣金收费标准

　　(1)、项目实际销售金额低于人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

　　(2)、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

　　(3)、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

　　(4)、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金收费标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

　　(5)、项目实际销售金额超过人民币*****万元时，乙方除收取人民币*****万元(大写：壹佰玖拾万元)整佣金外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的8%收取佣金。

　　3.4、加价销售奖励

　　(1)、住宅：双方约定项目住宅销售均价为*****元/m,并以此均价为基础制定项目住宅的销售价格表、价格优惠政策;在项目正式销售时，乙方可在甲方确定的销售价格表、价格优惠政策基础上进行加价销售;甲方承诺按加价销售部分物业加价销售金额的20%奖励乙方。

　　(2)、商铺：双方约定项目商铺销售均价为：一层*****元/m、二至四层*****元/m,并以此均价为基础制定项目商铺的销售价格表、价格优惠政策;在项目正式销售时，乙方可在甲方确定的销售价格表、价格优惠政策的基础上进行加价销售;甲方承诺按加价销售部分物业加价销售金额的20%奖励乙方。

　　第四条、乙方的佣金及加价销售奖励支付办法

　　4.1、乙方销售完成确认

　　客户签定购房合同并支付了购房首付款，即乙方已完成该房的销售，具备计算保底销售指标和计提佣金及加价销售奖励的必要条件和充分条件。

　　4.2、乙方的佣金支付办法

　　(1)、预付款：本合同签定后5日内，甲方预付乙方定金人民币伍万元(该定金作为乙方进场前的前期费用);项目销售金额达到人民币*****万元时，甲方再预付乙方人民币壹拾万元;上述两笔预付款在结算乙方第二次佣金时扣出。

　　(2)、项目佣金结算办法

　　A、项目实际销售金额低于人民币*****万元时，乙方的佣金结算标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

　　B、项目实际销售金额达到人民币*****万元时，乙方的佣金结算标准为人民币*****万元(大写：*****)整;

　　C、项目实际销售金额高于人民币*****万元、但低于人民币*****万元时，乙方除前款已结算佣金人民币*****万元(大写：*****)整外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的3%结算佣金;

　　D、项目实际销售金额高于人民币*****万元、但低于人民币*****万元时，乙方除前款已结算佣金外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的6%结算佣金;

　　E、项目实际销售金额超过人民币1*****万元时，乙方除前款已结算佣金外，还按超过人民币*****万元销售金额部分的8%结算佣金。

　　(3)、项目佣金支付办法

　　在项目销售金额达到人民币*****万元后，乙方于每月5日前向甲方提交上月已完成销售业绩及应提佣金审核表，甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的销售业绩及应提佣金，并在审核后5日内全额支付给乙方。

　　4.3、乙方的加价销售奖励支付办法

　　(1)、项目加价销售奖励结算办法

　　A、甲方按下列计算公式对乙方的加价销售奖励进行结算：

　　乙方的加价销售奖励金额=(项目的实际销售金额-按项目价格表和价格优惠政策计算的金额)ⅹ40%;

　　B、若因甲方同意，对部分客户进行了特殊的价格优惠，在结算乙方的加价销售奖励时，该部分客户按原定的项目价格表和价格优惠政策计算。

　　(2)、项目加价销售奖励支付办法

　　在项目销售金额超过人民币*****万元后，乙方于每月5日前向甲方提交上月应提加价销售奖励审核表，甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的应提加价销售奖励，并在审核后5日内全额支付给乙方。

　　4.4、客户违约

　　若客户签署购房相关协议并付款后悔约，客户已缴付的定金、违约金若作为赔偿甲方之罚金，乙方可获得该罚金的30%作为服务费;该服务费与乙方佣金同期结算。

　　4.5、项目总结算

　　在项目综合竣工验收后3个月内或甲乙双方同意结束本合同时，甲乙双方对乙方的佣金、加价销售奖励、服务费等进行总结算，甲方并在结算后10日内将应付未付的乙方的佣金、加价销售奖励、服务费等一次性支付给乙方。

　　4.6、甲方自留和对外抵扣房屋

　　甲方自留和对外抵扣房屋金额不超过人民币*****万元;若甲方自留和对外抵扣房屋金额超过人民币*****万元时，则超过部分房屋不管销售与否都计入乙方保底销售指标。

　　第五条、有关费用确认

　　5.1、乙方项目工作人员费用：

　　乙方在该项目工作人员的工资、奖金、福利、保险、差旅和通讯等费用由乙方自行承担。

　　5.2、广告推广费用：

　　(1)、项目所有广告的制作、安装、发布、维护、水、电等费用由甲方负责。

　　(2)、项目所有推广活动的组织、实施时发生的费用由甲方负责。

　　5.3、项目售楼处费用：

　　项目售楼处的设计、建设、装修、家具费用、挂件、摆设、模型、设备(计算机、电话机、传真机、空调、复印机、饮水机等)、水、电安装费用、售楼处保安、保洁发生的费用由甲方负责。项目售楼处在销售过程中产生的电话、传真、复印、上网、饮水、水、电等费用由甲方负责。

　　5.4、除上述已明确的费用外，在销售过程中发生的其它费用，由甲方负责。

　　第六条、甲乙双方的责任

　　6.1、甲方之责任和义务

　　(1)、合同签定后十日内，提供项目真实、完整的'有关资料。

　　(2)、按照项目开发计划，按时保质保量进行项目开发建设、项目市政建设、项目环境园林建设、配套设施建设、售楼部建设及装修和样板房建设及装修等。

　　(3)、审查、督促乙方的营销代理工作。

　　(4)、按照项目有关销售的合同、协议约定以及双方审定的销售工作计划，及时审核乙方销售的进程和销售业绩。

　　(5)、甲方负责对乙方因本项目对外发布的文书、函件的审查，项目销售的销售合同签章、开票、收款和办理项目销售的银行按揭、产权办理、房屋移交。

　　(6)、凡乙方提交给甲方审查的与项目开发工作有关的工作计划、工作报告、策划方案等，甲方自收到乙方提交的报告后，应于7个工作日内审查完毕并书面签署意见，逾期和没有签署意见则视为甲方已审查、认可。

　　(7)、甲方提供项目真实有效的项目开发五证并提供五证两照复印件在销售场所向客户明示;甲方提供销售项目有效的销售合同及合同有关的附件(包括补充条款、装修标准说明、配套设施说明、物业管理说明、房屋使用说明书、工程进度表等)作为该项目的销售法律文书。

　　(8)、甲方须按本合同“第四条、乙方的佣金及加价销售奖励支付办法” 的规定及时足额支付乙方的佣金及服务费等。

　　(9)、甲方为乙方在销售现场免费提供办公场地。

　　6.2、乙方的责任和义务

　　(1)、合同签定后十五日内，提供乙方项目组主要人员名单(不包括项目销售员名单)，并根据项目的开发工作需要，随时进场开展工作。

　　(2)、保质保量及时完成本合同“2.1、代理工作内容”中约定的乙方工作内容。

　　(3)、按照项目的开发和营销计划及时推进项目广告设计， 及时协助甲方组织项目推广、促销活动等，提供各阶段与销售工作相关的可执行方案。

　　(4)、乙方在工作中维护甲方企业的声誉和形象。

　　(5)、保守甲方的商业秘密。

　　(6)、保证不将项目的各种创意、设计、策划作为案例不经过甲方允许公开使用。

　　(7)、未经甲方书面授权或批准，不得超出甲方授权范围向客户许愿、承诺或对销售合同条款擅自修改;在销售过程中，不得以任何方式向客户收取现金和打白条(甲方委托除外)。

　　(8)、在销售实施至完成向业主交房的全过程中，及时向甲方反馈客户对项目的设计、质量、价格、以及对合同条款、物业管理等的建议、意见和要求。

　　(9)、乙方负责销售现场的管理工作(包括对甲方派驻销售现场人员的管理)。

　　(10)、乙方应在甲方书面授权范围内从事营销代理。

　　第七条、违约责任

　　7.1、 甲方的违约责任

　　(1)、甲方不得中途单方面解除合同，如甲方擅自解除合同，甲方向乙方支付人民币50万元违约金并赔偿乙方的直接损失。

　　(2)、甲方超过合同约定时间付款，除支付乙方应付款项外，并按应付款项每日千分之三向乙方赔付超期付款的资金利息。

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)（扩展6）

——房地产营销代理合同 (菁华5篇)

　　甲 方：____________________________________

　　乙 方：____________________________________

　　甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方为其项目进行前期市场调查分析、全程营销策划及代理销售的相关事宜，经双方友好协商、达成全面代理协议，并承诺共同遵守。

　　第一条 合作形式

　　甲方委托乙方为其开发房地产 项目的前期市场调研分析、营销策划和代理销售的服务,经双方友好协商，达成全面代理协议，签订本合同。

　　该项目位于___市_ 。

　　经双方协商，就合作形式达成如下协议：

　　1、双方合作期限内，乙方按协议达成工作范围为甲方提供深度服务。甲方应遵守双方协议权责，对该项目在委托期内不再委托其他公司代理销售。

　　2、保证合作的稳定性和服务的高质量，双方采取前期市场调研专项费用 + 销售提成的付费形式。

　　3、乙方成立项目专案小组，并指派现场案场经理1名，为甲方提供服务。

　　4、在本合同签订且乙方提交三个报告后，自乙方主要工作人员按照甲乙双方约定日期（双方对该日期的约定作为本合同附件具有同等法律效力）驻场工作开展之日起，至乙方收到商品房预售许可证之日为止，甲方每月预先支付乙方人民币 ，用以保证销售人员及案场经理的基本工资、、服装、交通、住宿、餐饮等基本日常开支，乙方为此开具收据。

　　第一次支付款项日期为乙方主要工作人员进驻之日起三日内，之后每月支付的具体日期均以第一个月的支付日为准。

　　此项费用自乙方收到商品房预售许可证之日起从乙方的首次销售提成中扣除。

　　第二条 合作期限

　　甲乙双方的本合同合作时间范围为自合同签订即日起，至销售额达到底价总额的%时，即可视为乙方完成全部销售任务而撤场。

　　第三条 费用负担

　　1、项目的推广费用(包括但不仅包括报纸广告、杂志广告、电视广告、广播广告、户外广告、中邮、楼书、单页等宣传资料、促销活动、沙盘制作等费用，但不含公关、售房部房租屋装修、电话费和办公家具等费用。)由甲方负责支付，

　　3、乙方所指派的现场销售主管1名及其他销售工作人员的基本工资、销售提成、服装及日常生活支出由乙方负责支付。

　　第四条 销售价格

　　1、销售价格由乙方提出建议，最终由甲方认定。

　　2、甲方在销售价格确认后，提供并确认项目的销售价目表为本合同的附件，经双方签字认可后与本合同具备同等法律效力。

　　3、乙方可视市场销售情况并在征得甲方认可后，有权灵活浮动销售价格。

　　4、其优惠比例确定后，甲方超比例的优惠批复，其超出部分不应扣除乙方的佣金。

　　第五条 销售计划

　　1、 主体工程揭顶之日起十日内，实际销售额应达到底价总额的%。

　　2、 工程竣工验收之日起十日内，实际销售额应达到底价总额的%。

　　3、 燃气接通之日起十日内，实际销售额应达到底价总额的%。

　　4、 销售额达到底价总额的`%时，即可视为乙方完成全部销售任务。

　　第六条 佣金及支付

　　1、该项目前期市场调研分析专项费用共计人民币 元整。乙方为甲方共提交市场调研报告、项目策划定位报告、经济分析报告各一份。

　　（1）市场调研报告——报告针对项目的市场研究、环境分析，包括对宏观环境的深入研究、项目所在地房地产市场整体发展趋势的分析和项目所在区域的市场调查、市场发展趋势研究、竞争性物业分析、项目SWOT分析、项目差异化竞争策略研究、核心竞争力研究，发展商项目运作潜力和自身资源的评估等，最终形成项目的总体定位和发展思路。

　　项目策划定位报告——根据市场调研报告的分析进行项目定位，包括项目发展的产品定位、价格定位和客户定位。产品定位分为产品构成、总体建筑风格、建筑特色建议、功能设计及比例建议、装修标准建议、室内室外环境布置建议。并结合项目定位和总体策划方案，对项目整体概念性规划设计提出建议，包括项目规划总*面建议、项目总体商业形态及配套设施组织建议、总体景观建议等。

　　综合经济分析报告——主要内容为项目开发成本分析、项目整体经济效益评价、项目风险评估。包括项目成本测算、项目整体开发资金流量分析、项目整体经济效益评价、项目敏感性和不确定因素分析、项目风险评估。

　　（2）费用支付方式：

　　本合同签定后三天内收取40%的首付款（即￥ 元），提交《市场调研报告》后三日内付总款项的20%（即￥ 元）；提交《项目策划定位报告》后三日内付总款项的20%（即￥ 元）；提交《综合经济分析报告》后三日内付总款项的20%（即￥ 元）。如乙方未能如期提交报告，则甲方有权扣除此报告在该提交期付款的20%（即￥ 元）作为违约金。

　　（3）工作时间计划：21日

　　第1-12日：市场调研（实地调查及资料收集）、资料分析及研判；

　　第13日：提交《市场调研报告》初稿，甲方书面反馈意见，乙方进行调整；

　　第16日：《市场调研报告》定稿；提交《项目策划定位报告》初稿（甲方书面反馈意见，乙方进行调整）；

　　第19日：《项目策划定位报告》定稿；提交《综合经济分析报告》初稿（甲方书面反馈意见，乙方进行调整）

　　第21日：《综合经济分析报告》定稿。

　　2、以甲乙双方共同确认的第一次销售价格为底价。底价以内，乙方的佣金即营销策划推广及代理销售佣金为底价的 %。超出底价的部分，甲乙双方按 比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付，乙方提供正规发票。

　　甲方名称：____________________

　　注册时间：____________________

　　联系电话：____________________

　　乙方名称：____________________

　　注册地址：____________________

　　联系电话：____________________

　　南阳办事处地址：____________________

　　南阳办事处电话：____________________

　　甲乙双方本着友好合作、相互协商的精神，在自愿的基础上就该项目之全案策划、销售代理事宜共同达成如下协议：

　　第一条：项目名称及地址

　　1、项目名称：___________________________________

　　2、地址：____________路______号，占地面积约为_______万*方米，规划总建筑面积约______________万*方米，可销售面积约为

　　____________万*方米（以有关部门许可或批准的内容为准）。

　　第二条：代理权限

　　1、甲方委托乙方就该项目进行全案营销策划、销售代理工作。

　　2、双方约定，合作期间甲方对本项目不得自行销售或交第三方销售。

　　3、乙方有权利在基础价格上提高价格，形成每套房源的销售表现价格，并可以给予客户一定程度的优惠（但优惠价格底限不得低于双方约定的该房源的基础销售价格）。

　　4、甲方在实际销售中不可单方面提高销售价格，否则，在乙方未完成销售任务的情况下负责承担项目销售人员的工资。

　　第三条：合同期限

　　1、本合同代理期限为________个月，自____年____月____日至____年____月____日。

　　2、合同期限结束时，

　　双方可再次洽谈延长合同期限事宜，并根据具体情况另行签约。

　　第四条：甲方责任及权利

　　1、甲方须根据本合同按期向乙方支付有关的服务费用。

　　2、甲方在“正式销售”前，按乙方要求及时向乙方提供该项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》五证文本及图纸以及可使用的立面、鸟瞰、效果图等，并保证资料的真实性，为乙方顺利进行分析研究、策划、整合工作提供方便。

　　3、甲方指定专人负责与乙方进行工作对接，加强沟通。对乙方提供之报告进行审查验收，审批乙方提供的广告宣传计划及营销计划。

　　4、对乙方建议的招商、销售价格表、付款方式、销控方案、策划及宣传推广方案及时提出修改意见，并经甲方确认后执行。

　　5、合同签订后，如甲方还需乙方提供合同约定外之服务及支持，则甲方须以书面形式向乙方提出，乙方则根据其服务内容及工作量向甲方收取相应费用。

　　6、甲方负责办理该项目的房地产开发、商品房预售以及招商工作所需证件及合同文本，并在乙方销售人员进驻案场2个月内取得销售经营权的合法证件，否则按月额外支付乙方________万元基本运营费用。

　　7、有关现场售楼处、样板间、户外广告（围墙、指示牌、广告牌、车身广告灯）、模型、效果图、楼书、折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动（含销售人员派单）、电台广告、电视广告、报纸杂志广告及软性文章的委托制作费及发布费等与本项目招商、销售有关的第三方费用均由甲方负责，有关委托制作及发布合同的谈判由乙方完成。

　　8、自双方合同签订后，乙方工作人员将在90日内入场，甲方需在合同生效90日内完成售楼处的装修及其他配套设施，如未能如期完成将在第91天起由甲方负责支付乙方案场人员工资，直至入场工作。

　　9、本项目需引入外埠之商户，乙方应将目标意向客户列出以书面形式提交给甲方。如因引入外埠之商户过程中产生各项差旅费用（即乙方及目标商户所发生的）则由甲方支付。

　　10、甲方预留或自留房源将直接纳入乙方销售任务量，并按照房源数量向乙方支付基础代理费。

　　11、甲方负责销售及招商工作中文本合同的审查、备案登记工作，并派财务人员在售楼部负责收取楼房销售款项。

　　12、甲方负责项目后期运营中的经营管理工作及前期相关准备。

　　第五条：乙方负责及权利

　　1、乙方须根据本合同相关条款向甲方收取有关服务费用。

　　2、乙方将组成4——5人的项目核心小组进行本项目的全程服务工作（辅助人员不计在内），与甲方密切联系，加强沟通。

　　3、甲乙双方合作签订后，乙方应立即开展工作，但如甲方在合同签订后七日内首付款仍未到账，则乙方有权暂停工作，直至甲方应付款到账为止，由此产生的相应损失，乙方不予负责。

　　4、乙方应本着客观的原则，按附件一（商业项目全案策划刚要）的规定以及甲方提出之有关项目策划工作的合理要求完成策划工作，并尽力提供准确的资料以供参考。

　　5、自本合同签订后，乙方向甲方提交项目整合推广营销策划方案。

　　6、乙方应组织项目组定期与甲方就本项目举行例会、双方经理级人员参加。

　　7、乙方应制定详细的营销策划执行方案，密切配合并代理甲方实施策划方案。

　　8、乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行，乙方应负责设计、执行和各种媒体发布或制作的工作。

　　9、在合同履行期间所有客户乙方有义务负责签约，甲方应予以配合。

　　10、甲方同意在所有该项目的VI印刷上，乙方为全案营销代理公司，并且乙方有权标注乙方公司名称和商标识别。

　　11、乙方在完成合同销售总*方面积的90%，即视为合同履行完毕，乙方有权撤场。

　　12、本项目售楼处、样板房及办公家具、办公用品（电脑、打印机、复印机、电话、电视、音响、饮水机、擦鞋机、看房汽车等）由甲方提供，乙方项目小组人员工资及提成由乙方负责。如果需要在外地设置招商部（销售部），其人员所产生费用双方另行协商，以合同附件明示。

　　第六条：销售任务的确定

　　（结合工程情况以及广告投入费用情况，双方再行商定）。

　　第七条：代理服务费用及结算方式

　　1、前期项目启动资金

　　本合同签订之日起________日内甲方向乙方支付前期项目启动资金________万元整。

　　2、代理服务费及支付

　　双方约定甲方支付给乙方的本项目代理服务费，分为基本代理费和溢价分成、销售奖励三个部分：

　　2、1基本代理费

　　双方约定按套计提，乙方每销售一套房源应提销售房款额_______%的基本代理费。凡签定预定房协议或商品房买卖合同即视为成交，甲方按该房源总房款计算支付给乙方基本代理费。商业部分统一按_______%计提，乙方协助办理银行按揭手续。

　　2、2溢价分成

　　双方约定本项目的*均价格为元_______/*方米，以此制定具体房源的基础价格，销售中超过基础价格部分的房款视为溢价部分，分成比例为____：____，即甲方得_____%，乙方得_____%。

　　2、3销售奖励

　　乙方在每期项目推广、整合销售过程中，如成绩突出，甲方应在每期销售完毕后、给予乙方公司奖励，第一期______________万元，第二期_______万元、第三期_______万元，项目全部销售完毕后给予乙方总奖励_______万元。

　　3、结算方式

　　甲方须每月5日前以现金或转账的（人民币）形式向乙方统一结算上月的代理佣金及相关的服务费。

　　4、补充

　　1、若客户在签署合约后毁约，客户所付定金由甲方没收并按甲：乙=____：____比例双方分配。

　　2、甲方确认乙方整体、策划、整合、推广、销售该项目，甲方不得随意自行销售或委托第三方销售。

　　3、在本合同期内，如甲方原因（工程质量、交付标准、交付延期、承诺未能兑现等）造成客户退房，乙方已收取该套房屋代理佣金不予退还，销售业绩不予扣减。

　　4、本项目推广名和实际名称的改变不影响本合同的履行。

　　第八条：保密条款

　　1、在项目服务过程中，涉及甲方公司和项目的商业秘密，乙方负有保密义务，不得向外界泄露。

　　2、甲方对乙方的方案和计划原稿不予认可，并在合同履行期间没有采用，不得将其创意泄露给他人。此后甲方如果又私自采用的，一经发现，乙方有权向甲方收取相关费用。

　　第九条：知识产权的约定

　　乙方在双方合作期间为乙方所提供的一切文本及设计方案，甲方按约定支付给乙方相关的代理佣金后，同样享有著作权。

　　第十条：不可抗力和免责条款

　　1、不可抗力事件是指在本合同签署后发生的、本合同签署时不能预见的、其发生与后果是无法避免或克服的、妨碍任何一方全部或部分履约的所有事件，包括自然灾害（如地震）、恶劣天气（如台风）、战争、恐怖行为、暴力事件或其它不可抗拒的事件，而引起项目进度的延误。

　　2、因不可抗力产生的合同履行暂停、延迟、双方均不承担违约责任。

　　3、发生不可抗力事件时，知情方应及时通知另一方。双方应合理地做出努力，克服不可抗力事件，减轻其影响。同时双方应立即协商，决定将合同延期执行或者解除合同。

　　第十一条：违约责任

　　甲乙双方应全面、严格履行本合同。如任何一方责任造成合同无法履行或违约，应承担责任并支付另一方违约金：五十万元。

　　第十二条：争议的解决方式

　　凡因执行本合同产生的一切争议，双方应本着友好态度协商解决，协商不成时，应向签约所在地之人民法院提出诉讼。

　　本合同自双方签字盖章后即可生效；本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力；如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的'规定如有不同，以补充合同为准，具有同等法律效力。

　　甲方：____________________

　　（签字）

　　甲方：____________________

　　（签字）

　　代表签字：____________________

　　代表签字：____________________

　　签署日期：__________年__________月__________日

　　签署日期：__________年__________月__________日

　　签约地点：____________________

　　签约地点：____________________

　　甲方：

　　地址：

　　法人代表：

　　电话：

　　传真：

　　乙方：

　　法人代表：

　　电话：

　　甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法规、条例规定，本着诚信原则经友好协商就甲方委托乙方策划及代理甲方所开发项目有关事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

　　一、项目概况：

　　项目名称：

　　项目性质：

　　项目位置：

　　建筑面积：

　　物业套数：

　　二、合作方式与代理范围：

　　甲方委托乙方进行该项目独家销售代理

　　三、策划代理范围：

　　乙方负责该项目的前期市场研究、后期销售策划及房屋销售的工作，对该项目 / 套物业、面积约为 / 的住宅。

　　注：具体面积以施工图为准，施工图复印件见附件四并以施工图表示物业面积/套数作为佣金结算面积

　　四、委托条件：

　　1)甲方委托乙方为该项目独家销售服务，合作期间甲方不得委托任何第二家公司代理本项目。

　　2)合作为前期(市场研究)与后期(销售策划、房屋销售)两部分，简称前期与后期，服务内容清单见附件一。

　　3)乙方各种销售准备工作按计划全面展开，乙方按照与甲方所商定的售楼条件进行销售。

　　4)乙方遵守为甲方保密的原则，所有客户资料及甲方相关资料未经甲方允许不得向其他人提供。

　　5)甲方对项目销售单位提供银行按揭，住宅不少于7成20xx年，若遇银行按揭政策发生变化则甲乙双方需重新制定销售进度。

　　五、甲方责任：

　　1)签定合同时，甲方有义务向乙方提供相应的资料、信息支持，有义务参加乙方召开的市场研究、信息收集的回议，双方以会议记要形式进行记录。

　　2)甲方须于正式开始销售前一个月办理完项目交接相关法律文书，达到商品房销售条件，售楼处交付使用前一个月，以入场通知单的书面形式通知乙方筹备相关销售事宜(通知单格式见附件二)。

　　3)甲方交付乙方使用的样板间装修标准不得低于交房标志*米(含装修与家私);售楼处面积不少于300*方米。

　　4)乙方人员驻场一周内，甲方须明确至少二家以上银行作为本项目按揭银行并保证按揭手续正常办理。

　　5)甲方在乙方收集客户按银行规定提供全按揭资料的情况下，完成银行按揭、公证等事项。

　　6)甲方配合乙方准备销售资料、销售合同、推广活动及制定整体销售策略，参照乙方建议确定各期推出楼盘单位。

　　7)甲方须于每月3日前，核对、审批完毕并支付乙方上月应结算佣金……

　　8)甲方负责项目现场包装工程，承担推广广告宣传、广告商服务费，及销售现场与包装装修、项目现场包装、沙盘制作及必备宣传品制作、推广发单员工资、展会展示相关费用。至销售完毕费用总额原则不低于计划销售总额的1.0%，此费用专款专用。如遇市场变化双方协商调整广告费用比例。

　　9)甲方提供的售楼处，须配备相关之办公设备与耗材及接待、通讯条件。甲方负责售楼处的设计、施工、装修并承担费用;负责购买家俱电器(电视、音响等)、安装售楼处电话、宽带、空调;负责购买办公设备(电脑、打印机、传真机、复印机等设备)，负责售楼处电话费、水电费、冷暖、清洁、保安。

　　10)甲方指派有关人员协助乙方销售工作，并于2个工作日内回复乙方提交的工作联系单(工作联系单格式见附件)

　　11)甲方财务部积极配合乙方销售工作，及时核对乙方佣金并保证每月3日前结算乙方佣金;现场若产生销售情况且乙方通知甲方财务部(含公休日)，甲方财务人员须及时至现场收取相关费用;财务部对销售人员提供甲方公司财务知识培训。

　　12)甲方工程部保证施工进度正常进行，并为销售提供工程答疑。甲方有责任提供准确的书面图则、资料以供乙方进行答客问编写，如有变更必须书面通知乙方，否则责任由甲方负责。

　　13)甲方指定专人成立客户服务部处理客户纠纷。

　　14)甲方与乙方合作期间至合作终止一年内，甲方未经与乙方协商同意不得雇佣乙方员工(含从该项目组辞职或辞退的乙方员工)，同时乙方有权撤场终止服务。

　　六、乙方责任：

　　1)合同签订后，乙方组成一周内组织相关工作人员成立项目组，开展前期工作。并按附件一的服务清单进行前期研究工作，并提按时提交前期各报告。

　　2)开售前三个月，收到甲方的通知单(附件二)乙方负责派驻销售现场营销总监、数据经理、销售人员进场工作。

　　3)乙方依据项目情况如实向甲方提交项目销售执行方案。

　　4)负责制订整体销售计划

　　5)乙方按照与甲方所商定的合法售楼条件进行销售。

　　6)保证服务工作质量，乙方工作人员遵守甲方所制定的例会制度。

　　7)乙方以甲方销售部名义对外销售，负责销售中心行政管理规章制度、业务管理规章制度、业务操作流程(包括合同管理、财务管理、客户管理、投诉管理)及基础性支持业务文件与表格，每日整理按月上报。

　　8)乙方负责售楼日常保洁保安的监督工作。

　　9)按时定期(每月)向甲方提供本项目销售情况分析报告。

　　10)负责销售人员销售手册的设计和制定(包括销售人员对产品的介绍、答客问等)，所有销售手册内容必须在甲方签字认可后实施。

　　11)销售人员不得向客户许诺超出甲方范围的承诺，无法确认、不清楚事项须经甲方确认方可对外发布。

　　12)认购本物业单位的《认购协议书》直接由甲方签订，定金由甲方收取。

　　13)乙方在项目正式销售前一个月与甲方商定项目销售计划、进度、价格等，其中销售任务半年考核一次。乙方配合甲方增加的年度或半年度任务要求，但此任务要求不列入考核内容，对乙方销售考核仍以销售计划为准。

　　14)代理期内经双方协商确定的价格和折扣率，乙方不得以任何理由变更。若因市场状况须变更，则乙方须与甲方进行沟通并由甲方书面确认，以便对外统一宣传。

　　15)乙方遵守为甲方保密的原则，所有客户资料及甲方相关资料未经甲方允许不得向他人提供。

　　16)若甲方当月佣金未按全额为乙方结算，乙方有权暂时退场并拥有追究未结佣金的权力;若甲方不予以结算当月佣金，乙方有权暂停服务直至甲方付清所欠款项

　　七、代理程序及指标界定：

　　1)客户所缴付的定金、首期款及楼款由甲方收取并开具收据，正式买卖合同在甲方处签订，房款由购买方直接汇入甲方指定帐号，并由甲方办理相关财务手续，乙方协助甲方与客户签订正式《商品房买卖合同》及购买文件。

　　2)销售任务指标的界定：客户交纳定金、签定《认购协议书》视为完成销售任务，销售任务中的面积统计以此为准。

　　3)结算指标的界定：

　　n银行按揭：客户交纳购房款并签订《商品房销售(预售)合同》，乙方负责收集银行规定的客户按揭资料提交甲方客服人员，且银行按揭款项进入甲方账户时方为销售完成，甲方据此给乙方按照合同总额结算佣金。(按揭资料交接单见附件三)

　　n一次性付款：客户签订《商品房买卖合同》，并按照合同规定交纳不低于合同总额40%的购房款，即视为销售完成，甲方据此给乙方按照实缴款额的100%结算佣金。

　　4)销售价格：甲乙双方根据市场、销售时期、销售量共同制定，于项目入市前一个月提出详细可行的定价策略、价格方案操作模式，经甲方签字确认后执行，并作为此期房源的底价依据执行核算。

　　5)销售任务：项目采取分期开发模式，每期推出房源在具备合法销售条件时起，一年内完成本期推出量的.90%;

　　八、服务费

　　1)前期服务费为10万元，过渡到后期销售执行服务，本项服务费首次结算销售佣金时中扣除。

　　2)后期服务费(销售佣金)的收取方式：乙方销售佣金按项目销售总额的0.7%收取。结算指标达到本合同(第七款第三条)结算指标的界定。结算100%佣金。如在约定的期限内完成销量(见第七款第5条)，佣金按总销额的0.8%进行结算;完不成销售任务时，每低10%降低0.1%的佣金，低于销售任务的40%时，不计佣金。

　　3)销售溢价的收取：销售溢价甲甲乙双方82分成，结算指标达到本合同(第七款第三条)结算指标的界定，按开盘前双方签字的底价表按套同销售佣金同期结算。

　　4)结算方式：

　　签定本合同时支付前期服务费5万元，研究报告提供完毕支付余下5万元。

　　代理佣金每月乙方于上月30日之前上报本月结算费用表，甲方于三个工作日内审批完毕后，并在下月5日前向乙方即期支付上月代理佣金及溢价。

　　5)客户界定：

　　6)双方合同期内的所有签约客户均属乙方有效客户;若客户签署《认购书》后毁约，定金将作为补偿之罚金，甲方占50%，乙方占50%;甲乙双方同意客户退房和不能办理按揭贷款的，乙方不计佣金和销售任务指标;对因甲方原因造成的客户退房与乙方无关，其相应佣金不扣除。

　　九、合同有效期

　　甲方建设项目达到法定销售条件后36个月。

　　十、合同的更改

　　1)若项目性质更改，甲乙双方须就改变情况重新签订合同。

　　2)若因乙方前期调研不能起到产品定位、目标客户确认、新产品设计依据等关键性作用，甲方未采用乙方的报告时，甲方可以单方面解除本合同，另行选择营销策划公司;

　　3)在后期代理销售过程中，如因乙方公司、个人或其他原因导致营销策略不当，现场执行不力，拖延销售最佳时机，经甲方提醒，乙方未能及时采取弥补措施给甲方营销工作带来较大影响时，甲方有权撤换销售代理公司，终止本合同，并保留追偿损失的权力。

　　4)若甲方在乙方完成相应阶段任务的情况下，未按合同规定按时支付乙方服务费，乙方有权收回其提交的本项目所有策划方案及设计方案的所有权，甲方在任何场合下均不得使用，同时乙方有权停止开展销售工作，因此造成一切损失由甲方承担，乙方有权向甲方要求赔偿。

　　十一、合同的终止

　　1)合同生效后，如因任何一方提出终止合同，提出方赔给对方壹拾万元赔偿费，因不可抗力造成的本合同终止，双方不承担责任。

　　2)甲乙双方应全面严格履行合同内容，其中一方未履行职责时另一方有权通过书面方式提前向对方提出解除合同提议，由双方协商解除合同。

　　3)甲乙双方友好协商不成，可向项目所在地法院提起诉讼。

　　十二、本合同一式肆份，双方各执贰份，自双方代表人签字盖章之日起生效。

　　十三、本合同未尽事宜由双方协商解决。

　　附件一：服务清单

　　附件二：入场通知书

　　附件三：工作联系单

　　附件四：按揭资料交接确认单

　　附件五：施工图复印件、产品复印件

　　附件六：施工单位关于封顶、交房等复印件

　　附件七：物业均价表

　　甲方：乙方：

　　代表人：代表人：

　　年 月日 年 月 日

　　甲方(被代理方)：

　　地址：

　　法定代表人：

　　电话：

　　传真：

　　邮编：

　　甲乙双方经友好协商，就甲方委托乙方代理销售甲方开发的(以下称该项目)事宜，在互惠互利的基础上达成以下合同，并承诺共同遵守。

　　一、定义

　　1.1.代理销售，是指乙方依照订立的商品房代理销售合同，乙方以房地产开发商的名义对外销售该项目项下房屋，按本合同约定收取代理服务费的行为。

　　1.2.销售底价，是指本合同书中经甲乙双方书面确认的《一房一价表》中的对外最低销售价格。

　　1.3.销售溢价，是指在代理过程中超出了原确认的销售价格，超出部分的销售价格为溢价。

　　1.4.销售成交总金额，□是指开发商与客户签订商品房预售/销售合同中约定的房屋成交价格。

　　□是指开发商与客户签订《认购书》中约定的房屋成交价格。

　　二、代理销售项目的概况

　　2.1.项目名称：(暂定名)，本项目名称变更并不影响本合同之效力。

　　2.2.项目地址：位于省市区路。

　　2.3.项目类型：□普通住宅□别墅□商业□写字楼□其他。

　　2.4.乙方受托代理销售该项目，代理范围为_________________________，经批准的全部可售建筑面积共约*方米，其中可售住宅面积约*方米，可售商铺面积约*方米。具体详见甲方提供的价目表(即《一房一价表》)。

　　2.5.该项目应取得土地使用权证、房地产权证、预售许可证等文件，甲方于签署合同当日备份至乙方。

　　三、合作方式及期限

　　3.1.代理方式为分销代理销售。双方明确，甲方授权乙方为销售代理商负责代理销售该项目项下房屋。

　　3.2.代理销售期限为：自年月日起至年月日止。

　　3.3.代理期限届满，双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。

　　四、声明和保证

　　4.1.甲方向乙方保证：签署本合同时及本合同有效期限内：

　　1)甲方系在*正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的能力;

　　2)甲方保证该项目及项下房屋合法产权且权属清晰，具备合法的预售或销售条件，且完成相应上市预售或销售之相应手续，并应乙方要求将相关证明文件于签署合同当日备份至乙方。

　　4.2.乙方向甲方保证：签署本合同时及本合同有效期限内：乙方(代理方)：地址：法定代表人：电话：传真：邮编：

　　1)乙方系在*正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的能力;

　　2)乙方应甲方要求将相关证明文件于签署合同当日备份至甲方。

　　五、甲方的权利与义务

　　5.1.甲方权利：

　　1)有权确定该项目宣传口径，审定对外发出的书面信息资料。

　　2)有权决定及调整该项目及项下房屋的单位售价。

　　3)有权决定商品房预售/销售合同文本条款内容和补充条款的内容，并签署该合同。

　　4)有权收取购房定金、购房首付款等购房款项。

　　5)有权指定贷款银行。

　　6)有权监督乙方整个代理销售过程。

　　5.2.甲方义务：

　　1)制作物业模型、透视图、楼书、售楼处、样板房等供乙方在售楼时使用，并承担相关费用。

　　2)提供该项目的户型*面图、装修标准、各户型销售面积、商品房预售合同范本等相关文件及宣传资料。

　　3)提供价目表(即《一房一价表》)。若销售信息变动时，甲方应及时以书面形式通知乙方。

　　4)负责商品房预售/销售合同的签订盖章和合同登记、银行按揭、产证办理等工作，并委派财务人员负责收取定金、房款及开具收据或购房发票。

　　5)保证若客户购买的房屋的实际情况与其提供的材料不符或产权不清或房屋质量存在问题，所发生的法律风险、纠纷与赔偿和其他责任应由甲方承担。

　　6)据实确认乙方的代理销售业绩，并按本合同规定按时支付代理服务费用。

　　六、乙方权利与义务

　　6.1.乙方权利：

　　1)本合同一经生效，乙方即成为经甲方授权的该项目的代理商，该项目项下房屋若成功销售，有权按本合同规定按时收取代理服务费用。

　　2)处理该项目对外客户联络和安排相关销售业务，有权在甲方授权范围内及甲方认可的宣传口径下对客户进行销售推介工作。

　　6.2.乙方义务：

　　1)发布房源信息，寻找合适的购房者，尽力促进该项目销售。

　　2)根据甲方的要求，积极斡旋，协助甲方与购房者洽谈，促成交易。

　　3)协助甲方签署该项目的认购书、商品房预售/销售合同等认购文件，并协助对购房合同条款向认购者做出合理合法的解释。

　　4)按照甲方提供的该项目及项下房屋销售信息进行销售。乙方不得私自收取购房者任何形式的定金或房款。

　　5)对所介绍客户的成交价格及其它相关交易信息保密。

　　七、客户确认方式及有效期

　　7.1.客户的确认方式：

　　乙方推介或组织的客户且已产生购买意向的(即与开发商签订认购文件及交付定金)，应由甲方授权代表、乙方授权代表、乙方客户共同签署《客户确认单》，即该客户视为乙方推介成功的客户。

　　7.2.客户的有效期：

　　本合同履行期内已经甲方确认的乙方介绍之客户依然有效，若该客户在履行期外最终成交购买该项目项下房屋的，甲方仍按本合同约定向乙方支付代理服务费。

　　八、代理服务费及支付

　　8.1.双方约定代理服务费的计算方式如下(合同委托销售期限内)：

　　乙方销售完成标准为甲方与客户签订商品房预售/销售合同等证明买卖关系已经成立的合同后，甲方应依约向乙方支付代理服务费。代理服务费由现金奖及佣金两部分组成，按套计算。

　　现金奖按每套房屋为________元计算。

　　佣金按照每套房屋的销售成交总金额的____%计算，即佣金=该套房屋的销售成交总金额×______%。

　　8.2.代理服务费支付条件：

　　1)甲方与客户签订商品房预售/销售合同等证明买卖关系已经成立的合同后，当月甲方应向乙方支付现金奖。

　　2)客户采用一次性付款的，开发商与客户签订商品房预售/销售合同后，当月甲方应向乙方支付该套房屋的全额佣金。

　　3)客户采用商业或组合贷款或分期付款的，开发商与客户签订商品房预售/销售合同且首期房款(不低于贷款银行发放贷款要求的首付比例)到达开发商账户后，当月甲方应向乙方支付该套房屋的50%佣金;剩余50%佣金于客户办理完贷款手续并银行放款至开发商账户后支付至乙方。

　　8.3.代理服务费的支付方式

　　1)代理服务费按月结算，即每月对上月内代理销售成功的房屋按照8.1、8.2标准结算。

　　2)乙方每月5日前向甲方提交上月的结算清单，甲方在5个工作日内对结算清单进行审核，经甲方书面确认后乙方提供代理服务费的发票;逾期不书面通知乙方的，视为对乙方提供的结算清单已审核确认。

　　3)甲方应当自收到发票之日起5个工作日内将每期应付的代理服务费汇至乙方指定银行账户。

　　4)甲、乙方各自按照国家的有关税收规定负担相关税费。

　　九、客户退房及购房违约的情况

　　1)若客户原因导致认购书、商品房预售/销售合同等认购文件终止或解除的，客户的定金被甲方没收或向甲方支付违约金的，甲方应向乙方支付该违约金的50%作为代理服务费，乙方不再收取其他费用。

　　2)因甲方原因导致认购书、商品房预售/销售合同等认购文件终止或解除的，则视为乙方销售成功，甲方应按照第八条约定支付乙方代理服务费，但是再次出售该套房屋的，乙方不再收取其他费用。

　　3)因乙方原因造成客户终止或解除商品房预售/销售合同，则乙方不得收取代理服务费。

　　十、费用和奖励

　　1)客户看房的交通费用由甲方承担，甲方根据乙方提供发票或凭据于产生后1个月内支付至乙方账户。

　　2)其他费用_____________________________________________________________________________

　　十一、合同的变更、终止、解除

　　1)双方协商一致，可以变更本合同。本合同的变更应当采取书面形式。

　　2)合同期满，本合同终止，但双方应履行相关义务。若需续约的，双方应以书面形式确认。

　　3)若乙方提前完成代理事项的，本合同自乙方完成代理事项并经甲方确认之日起终止。

　　4)双方协商一致，可以解除本合同，并办理书面解除手续。

　　5)本合同履行期间，若出现下列情况，甲方可解除合同：

　　a.乙方代理销售过程中存在严重欺诈、隐瞒行为，足以影响甲方声誉和形象的;

　　b.乙方代理销售过程中非法向客户收取本合同约定之外的款项，足以影响甲方声誉和形象的。

　　6)本合同履行期间，若出现下列情况，乙方可解除合同：

　　a.甲方不依约支付代理服务费用的;

　　b.该项目及项下房屋权属不清或质量存在问题或不具备合法的预售或销售条件的。

　　7)本合同终止或解除的，双方应在终止或解除之日起7日内结清代理服务费及相关费用

　　十二、违约责任

　　1)甲乙双方应严格履行本合同，如发生违约情形，违约方应向守约方承担违约责任。

　　2)甲方应按本合同约定向乙方支付代理服务费，如逾期30日未支付，乙方有权向甲方要求支付应付代理服务费30%的违约金。

　　3)本合同执行过程中，因一方违反本合同致使本合同提前终止，不免除违约一方的赔偿责任。在本合同代理期内，若任何方擅自提前终止合同，应向对方按未销售物业销售底价确定的总金额的_______支付合同违约金。

　　4)任何一方对于在遇到不可抗力且自身无过错的条件下造成的延误或不能履约均可免责，但必须采取一切补救措施以减小损失并应向对方提供证明。

　　十三、授权代表及通知

　　13.1.授权代表及其职责

　　1)甲、乙双方确认以下地址及授权代表作为联系地址与收件人：

　　甲方授权代表：_______________________身份证件____________________________________

　　职务：_______________________________联系电话____________________________________

　　在代理销售过程中，凡需甲方签字或盖章确认的任何文书，包括但不限于《客户确认书》、协议等乙方提交的文书，均由该授权代表协调、办理、签署。该授权代表签署的文书对甲方具有法律效力。甲方变更授权代表应书面通知乙方，否则视为未变更。

　　2)乙方授权代表：_______________________身份证件____________________________________

　　职务：_______________________________联系电话____________________________________

　　在代理销售过程中，凡需乙方签字或盖章确认甲方提交的文书均由该授权代表协调、办理、签署。该授权代表签署的文书对乙方具有法律效力。乙方变更授权代表应书面通知甲方，否则视为未变更。

　　13.2.通知

　　任何方发生联系地址变更都应当及时以挂号邮件方式通知对方，任何一方均应积极履行义务，变更方不通知对方造成相应后果的，变更方承担相应法律责任。

　　向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方上述地址或变更后的地址，在寄出5个工作日后，将视为已送达收件人;如以快递的方式送达该等文件或通告，于投递快递当日将视为已送达收件人，于对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。甲方向乙方发出的文件或通告，送至该地址也视为已经送达。

　　十四、争议解决及其他

　　因执行本合同发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成，任何一方可以向合同签订地的人民法院起诉。

　　本合同未尽事宜，经甲乙双方协商，可另行签订补充协议，授权代表签署的须经公司追认。该补充协议与本合同具有同等法律效力。如补充协议所规定之内容与本合同所规定之内容相抵时，以补充协议所规定之内容为准。本合同正本一式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份，自双方盖章后生效。

　　十五、附件

　　下列文件应被认为是组成并理解和解释为本代理合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。

　　附件一《客户确认单》

　　附件二《一手佣金对账单》

　　附件三《一房一价表》

　　附件四甲乙方权利证明文件及项目营业执照、预售许可证

　　甲方：乙方：

　　年 月 日 年 月 日

　　甲 方：____________________________________

　　乙 方：____________________________________

　　甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方为其项目进行前期市场调查分析、全程营销策划及代理销售的相关事宜，经双方友好协商、达成全面代理协议，并承诺共同遵守。

　　第一条 合作形式

　　甲方委托乙方为其开发房地产 项目的前期市场调研分析、营销策划和代理销售的服务,经双方友好协商，达成全面代理协议，签订本合同。

　　该项目位于___市_ 。

　　经双方协商，就合作形式达成如下协议：

　　1、双方合作期限内，乙方按协议达成工作范围为甲方提供深度服务。甲方应遵守双方协议权责，对该项目在委托期内不再委托其他公司代理销售。

　　2、保证合作的稳定性和服务的高质量，双方采取前期市场调研专项费用 + 销售提成的付费形式。

　　3、乙方成立项目专案小组，并指派现场案场经理1名，为甲方提供服务。

　　4、在本合同签订且乙方提交三个报告后，自乙方主要工作人员按照甲乙双方约定日期（双方对该日期的约定作为本合同附件具有同等法律效力）驻场工作开展之日起，至乙方收到商品房预售许可证之日为止，甲方每月预先支付乙方人民币 ，用以保证销售人员及案场经理的基本工资、、服装、交通、住宿、餐饮等基本日常开支，乙方为此开具收据。

　　第一次支付款项日期为乙方主要工作人员进驻之日起三日内，之后每月支付的具体日期均以第一个月的支付日为准。

　　此项费用自乙方收到商品房预售许可证之日起从乙方的首次销售提成中扣除。

　　第二条 合作期限

　　甲乙双方的本合同合作时间范围为自合同签订即日起，至销售额达到底价总额的%时，即可视为乙方完成全部销售任务而撤场。

　　第三条 费用负担

　　1、项目的推广费用(包括但不仅包括报纸广告、杂志广告、电视广告、广播广告、户外广告、中邮、楼书、单页等宣传资料、促销活动、沙盘制作等费用，但不含公关、售房部房租屋装修、电话费和办公家具等费用。)由甲方负责支付，

　　3、乙方所指派的现场销售主管1名及其他销售工作人员的基本工资、销售提成、服装及日常生活支出由乙方负责支付。

　　第四条 销售价格

　　1、销售价格由乙方提出建议，最终由甲方认定。

　　2、甲方在销售价格确认后，提供并确认项目的销售价目表为本合同的附件，经双方签字认可后与本合同具备同等法律效力。

　　3、乙方可视市场销售情况并在征得甲方认可后，有权灵活浮动销售价格。

　　4、其优惠比例确定后，甲方超比例的优惠批复，其超出部分不应扣除乙方的佣金。

　　第五条 销售计划

　　1、主体工程揭顶之日起十日内，实际销售额应达到底价总额的%。

　　2、工程竣工验收之日起十日内，实际销售额应达到底价总额的%。

　　3、燃气接通之日起十日内，实际销售额应达到底价总额的%。

　　4、销售额达到底价总额的%时，即可视为乙方完成全部销售任务。

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)（扩展7）

——房地产营销岗位职责 (菁华3篇)

　　岗位职责:

　　1、负责根据市场实际情况为公司房地产项目做出符合市场需求的市场定位及项目产品定位、包装及策划方案;

　　2、负责拟定项目的策划工作计划并实施,跟进项目销售情况,针对不同的项目情况作出适当的调整;

　　3、负责将客户反应、销售总结、市场信心、销售意见与领导沟道,制定有效的策划方案;

　　4、整合设计、规划、营销、广告、销售等资源,制定项目营销和推广方案;

　　5、团队建设管理,负责本部门团队企业文化建设、人员管理及目标考核。

　　任职资格:

　　1、第一学历为本科或以上学历,专业不限,28~40岁;

　　2、10年以上大型房地产公司或集团公司同岗位5年以上工作经验;

　　3、熟悉房地产行业相关的各类专业知识;

　　4、系统掌握房地产营销学的知识并能灵活有效地指导各项工作展开;

　　5、熟悉与房地产营销有关的法律法规;

　　6、擅长结合项目及市场特殊情况组织团队和管理,审时度势,达到营销目标;

　　7、有大型综合地产项目实操经验和案例;

　　8、具有较强的抗压精神,适应出差。

　　岗位职责：

　　1、负责集团所有地产项目的整体营销把控，协助总裁/项目总制定项目的发展战略，销售战略，制定并组织实施完整的销售计划，领导团队将计划转变为销售结果；

　　2、全面操盘项目营销，明确项目定位、制定营销战略，达成销售利润；

　　3、根据公司经营战略，制定公司的营销管理体系，并监督执行；

　　4、负责重大公关、招商、促销活动的总体组织和实施；

　　5、与外部合作单位建立良好的合作关系，做好品牌形象传播；

　　6、随时对市场营销及招商环境目标、计划、业务活动进行核查分析，及时调整营销及招商策略和计划，确保按时完成营销和回款计划。

　　任职要求：

　　1、42岁以下，房地产营销、市场营销策划等相关专业本科及以上学历；

　　2、八年以上房大型地产企业营销管理工作经验，三年以上房地产企业同岗位工作经验，具有丰富的房地产营销实战经验和独立操盘大型项目（商业、工业地产）经验，有成功营销案例；

　　3、熟悉房地产相关政策法规、房地产开发流程、行业特点、区域市场特征等，精通营销及销售管理知识，熟悉媒体及广告运作；

　　4、具有很强的分析能力、判断能力、组织协调能力、沟通能力、口头和文字表达能力，较强的决策能力，具有较强的营销策划能力、销售管理和媒体公关能力。

　　岗位职责:

　　1、负责市场信息收集与分析,根据需要撰写市场调研报告;

　　2、项目定位的把控与指导,产品建议,开盘方案、价格策略、优惠政策、各阶段方案推广策略等各类方案、报告制定与把控,开盘前的配合与跟进;

　　3、编制广告推广计划及传播方案,负责媒体选择及成本预算控制,对各种营销推广活动进行策划、执行及管控。

　　任职要求:

　　1、统招全日制本科或以上学历,房地产经营、市场营销、广告学等相关专业;

　　2、3年以上房地产企业或房地产代理公司策划经验,有大型房地产公司或房地产代理项目主策经验优先;

　　3、熟练掌握项目定位阶段的工作流程,熟悉房地产营销策划等工作流程,能独立完成房地产策划案、可行性报告的撰写优先;

　　4、具备良好的公关能力及媒体关系维护能力和一定的文字功底。

房地产营销三种渠道 (菁华3篇)（扩展8）

——房地产营销方案实用10篇

　　房地产营销公关策划中公关一词是公共关系的略语。“公共关系”一词源于英文PublicRelatio，简称PR，也可以译作“公众关系”。公共关系主要要素是社会组织（主体）、传播（手段）和公众（客体）。公关或公共关系策划一般涵义是社会组织（**、企业等）通过信息传播，以一定的方式和活动协调、发展、完善与公众的关系。

　　房地产营销公关策划和广告策划相比，公关策划具有双向沟通的特征。房地产广告发布信息明确，传播广泛，但广告发布者与接受者信息的反馈有一定的限制，双向沟通有相当的阻碍。公共关系活动信息传播反馈性强，便于企业与公众的双向沟通，容易达成双方的信任、谅解、默契。房地产营销公共关系中顾客是基本公众，但还包括其他方方面面的公众。它涉及到方方面面的关系，牵连到方方面面的利益，需要方方面面的相助。房地产营销在多维复杂的营销环境中应该运用良好的公共关系，与方方面面保持沟通，促使企业与社会公众相互之间的理解和合作，从而使营销业绩更上一层楼

　　第一节房地产公关策划规则特征

　　一、信息传播与双向沟通

　　房地产营销公关策划，实质上策划企业所要销售的楼盘信息与公众的传播和双向沟通。信息传播可以分成信源，即信息的发布者，也就是传者；信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。房地产营销公关策划强调信息传受双方是在传递、反馈、交流等一系列过程中传播获得信息。因此，这不是一般意义上单向性信息传递，而是通过双向性的信息沟通，使双方在利益限度内最大程度上取得理解，达成共识。

　　房地产营销公关策划，主要类型有两种。一种是单独性的，即是为了一个或几个单一的公关活动进行策划，本章第二节阐述的就是单独性公关活动的“若干层面”。第二种是综合性的，即是规模较大的，时间较长的，一连串的，为同一目标所进行的公关活动的组合，本章第三节阐述的就是综合性公关活动的实例。无论是单独性或综合性的公关活动策划，都必须符合信息传播的有关规则。

　　1、信息传播是一个有计划的完整的过程

　　所谓“有计划”，是指传播活动必须按公关活动的目的或目标有步骤地进行。“完整”，是指传播过程必须符合传播学的“五个W模式”。即Who（谁）；SayWhat（说什么）；ThroughWhichChael（通过什么渠道）；ToWhom（对谁说的）；WithWhateffect（产生什么效果）。

　　2、信息传播的反馈机制

　　信息传播要达到双向沟通，必须重视反馈机制的建立。反馈，这里指受者对传者发出信息的反应。在传播过程中，这是一种信息的回流。传者可以根据反馈检验传播的效果，并据此调整、充实、改进下一步的行动。美国学者施拉姆提出控制论传播模式相当重视信息传播的反馈机制，这种模式是一种双向的循环式运动过程。它与传统线性传播模式的根本区别在于：第一，它引进了反馈机制，将反馈过程与传受双方的互动过程联系起来，把传播理解成为一种互动的、循环往复的过程；第二，在这一循环系统中，反馈还对传播系统及其过程，构成一种自我调节和控制，传受的双方要使传播维持、发展下去，达到一定的目的，就必须根据反馈信息，调节自身的行为，从而使整个传播系统基本上始终处于良性循环的可控状态。

　　3、信息传播信道的选择组织

　　信道，指信息传播的途径、渠道，也就是媒介。房地产营销公关策划信道式媒介的形式有公关广告、房产展销会、顾客联谊会、自编楼盘通讯刊物、专题展示会、征文、研讨会等。房地产营销公关策划中信道的选择组织实际上也是楼盘公关推广的过程。

　　二、房地产营销公关策划的基本特征

　　1、以长远为方针

　　房地产营销中，企业与公众建立良好的关系，楼盘的信息有效的在公众中传播反馈，楼盘最终得到顾客认可决定购买，所有这一切，都不是一日之功所能达到的。房地产营销公关策划是一种持续不断的过程，它是一种战略性的长期工作。成功的获得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推广。

　　2、以真诚为信条

　　房地产营销公关策划需要奉行真诚的信条。企业传播楼盘的信息必须以真实为前提，企业与公众的沟通必须以诚恳为基础，任何虚假的信息传播、任何夸大的沟通方式都会损害企业和楼盘的形象。唯有真诚，才能取信于公众，赢得合作和认可。

　　3、以互惠为原则

　　房地产营销公关策划，力求形成良好的公众关系，它不是靠血缘、地缘或空洞说教来维持，而是以一定的利益关系为纽带。企业在公关活动中既要实现自身的目标，又要让公众得益，包括精神和物质的利益。只有企业和公众互惠互利，与公众各方面的合作才能长久圆满。

　　4、以美誉为目标

　　房地产营销所有的工作最终目标指向都是为了卖楼，但就某一部分的工作来说又有自身特定的目标。公关策划信息传播和双向沟通的主要目标是树立企业所推出的楼盘的美誉度，不是直接卖楼。所谓楼盘美誉度指楼盘具有良好营销形象普遍受到公众的赞誉。楼盘美誉度的建立和楼盘的知名度、印象度是紧密联系的。所谓楼盘的知名度，指楼盘在公众中的知晓程度。楼盘的印象度指楼盘在公众中的印象包括大致上的认识和感受。在楼盘知名度、印象度的基础上才有可能产生楼盘的美誉度。房地产营销公关策划在提高扩大楼盘知名度、印象度，特别是提升楼盘美誉度有特殊的功效，楼盘“三度”也有利于促销。

　　第二节房地产营销公关策划若干层面

　　一、房地产营销和媒介公共关系

　　媒介公共关系简称媒介关系，指社会组织与新闻传媒单位和新闻记者编辑的关系。房地产营销公共关系中，媒介关系有着不可替代的特性，它传递信息迅速，影响面广，威望度高，可以左右社会舆论和影响**机构。在欧美，新闻传媒被看作是继立法、司法、行政之后的“第四权力”。房地产营销务必要重视媒介关系，因为和房地产企业其他职能部门工作相比，它是直接面向社会各界的，所以特别需要媒介关系助一臂之力。正可谓：“得之者锦上添花，失之者孤家寡人”。

　　怎样建立良好的`媒介关系呢？

　　首先，将新闻单位和新闻界人士列为必须厚待的公众。房地产企业可以有计划的邀请新闻界人士参观楼盘，通报情况，但切忌以纯功利主义的态度对待媒介关系。可以在*时适当时机与新闻界人士举办各种联谊活动，争取理解和增进友谊，为相互之间的合作奠定较好的基础。

　　其次，必须掌握新闻媒介的工作特性。新闻界重视的是新闻，即新*发生的有报道价值的事与人。对于价值高的新闻，各新闻单位就会有兴趣去了解、采访和报道，甚至连续追踪报道。不要勉强要求记者刊发一些纯粹是楼盘软广告的文章。事实证明，楼盘的新闻价值越高，记者就乐于报道，读者会用心阅读，楼盘促销效果也就明显。

　　再次，应当熟悉各种媒介的特点和新闻体裁的形式。要有针对性的向记者提供新闻稿件或请记者采访。房地产企业营销部门应善于抓住时机，从不同角度和层次发掘售楼过程中有价值的新闻。提供新闻稿件做到切题规范，回答记者提问应该言之有物。楼盘和营销新闻可能的情况下力争在传媒上早报道、在显著位置上报道和连续报道。

　　房地产营销和媒介公共关系比较高的操作层面是善于“制造新闻”。

　　制造新闻又称“新闻事件”或“媒介事件”，它是指在真实发生事件的基础上，经过推动挖掘，运用正当手段主动安排筹划具有新闻价值的事件或活动，吸引记者采访报道。在公关史上，美国联合碳化钙公司总部大楼竣工的“鸽子事件”，便是制造新闻事件的一个著名例子，可以作为借鉴。

　　该大楼竣工之际，一群鸽子飞进其中一间房子。公关人员关了门窗，请动物保护委员会采取保护措施，公关人员通过大楼“不速之客”来临和动物保护举动为新闻由头，吸引新闻界报道。结果，从用网兜捕捉第一只鸽子到三天后最后一只鸽子落网为止，各种报道频繁的出现在报纸、广播、电视上，联合碳化钙公司总部大楼竣工的消息不胫而走，名气大振。

　　二、如何对待赞助活动

　　房地产企业常常会遇到一些单位前来联系赞助事宜，希望企业能对某些活动进行经济上的支持，企业和楼盘因此而得到相应的宣传，房地产企业如何对待赞助活动呢？

　　赞助是房地产营销公共关系重要组成部分，有计划有目的的赞助一些社会活动，是企业和社会公众沟通的有效手段，既是回报社会又能扩大企业影响传播楼盘信息。赞助要达到一定的公关效应关键是如何操作。

　　国外企业在提供赞助时，多遵循如下原则。

　　第一、赞助的单位是非赢利性组织。

　　第二、赞助的社会活动要有利于本企业的生存和发展。

　　第三、视企业的经营状况量力而行确定赞助的额度。

　　房地产企业按照国际惯例对一些社会活动提供赞助时，特别要注意以下几个问题。

　　1、选择好赞助对象。在众多的赞助要求中，准确遴选最佳的赞助对象，是保证赞助达到预定目标的前提。通常的赞助对象从类型上分有文化、艺术、教育、体育、公益、慈善事业等等。企业所赞助的对象，应该是社会公众最感兴趣的活动，或者是社会公众最乐于支持的事业而且是最需要支持的事业。否则，赞助对象被认为有误。选择好赞助对象还要尽量注意企业、楼盘与赞助对象的有机联系。

　　2、详细了解赞助活动的具体情况。企业所赞助的活动的展开涉及到方方面面，比做常规广告复杂得多。一些企业进行赞助往往没有取得相应的效果，通常是赞助活动展开的某些方面出现偏差。例如有的被赞助主办单位把赞助钱款的一部分私自挪用或大肆挥霍，有些赞助活动邀请的明星不到场或不自重。有一家房地产企业曾投入相当资金赞助一项大型艺术活动。根据主办单位赞助条例规定被冠以“独家赞助”的身份，但是，当此项大型活动所有工作准备就绪即将揭幕的时候，一些协办单位提出一连串问题，主要是他们也出了钱进行赞助，所以不存在“独家赞助”。于是印有“独家赞助”的海报不能张贴，宣传册不能发放，入场券不能使用，这家房地产企业赞助这项大型艺术活动的策划大打折扣。

　　3、搞好赞助活动的宣传。企业出资赞助某项活动应该明理所当然有被宣传的权力。国际商界把赞助和捐赠区分开来，前者有明显的商业目的，寻求社会和企业的共同利益。搞好赞助活动的宣传要注意适用新闻大众传媒扩大传播企业信息量。国外企业赞助某些活动用于新闻媒介的传播费用一般都高于直接用于活动的经费，并从媒介覆盖面、公众视听率等进行测算。搞好赞助活动的宣传还要注意不要搞直接的促销宣传。房地产企业赞助活动的宣传主要是扩展信息渠道，显示企业的社会责任感，扩大企业和楼盘知名度、印象度、美誉度，密切客户和潜在客户的联系，争取软性长远的宣传效果。

　　做区域客户耕耘，快速去化房源，从而与山语银城相抗衡。例证：瑜璟湾

　　背景：

　　栖霞建设首次进入无锡所开发的项目。地段在梁溪河畔，无锡热点的居住板块，占地268555*米，总建540000*米。

　　注：

　　栖霞建设目前在江苏省内开发企业排名列位第一，同时也是上市房产企业。

　　策略：

　　强调企业实力及品牌，高价格进入无锡市场，控制放盘量，价格高开高走，并采用买房送车位的形式搭售车位，对有车族形成购买诱惑。

　　效果：提前预支了未来价格上升空间，同时卖房送车位使客户来源变的相对单一。目前二期产品虽采用大幅度明折明扣的方式，但整体房源去化也较为缓慢。

　　经验：在产品优势不突出，缺乏特色的背景下，对自身品牌和市场过于乐观。以高价格进入市场，存在高风险。可比典型项目营销经验及启示－客户策略启示：以务实的价格策略，获得客户的追捧，广开客户渠道，快马加鞭去化房源，保证资金链，在目前的市场环境中较为可取。例证：山语银城现场展示能让潜在客户提前感知在社区生活中的场景，对房地产项目前期销售有着重要的作用。如山语银城在销售前期便完成、并有效利用这些展示成为了销售的主要道具。

　　足够以及充分的现场展示设置，一方面显示发展商的实力，同时也是告知客户——这是未来生活的.展现，给予客户信心，从而推动其购买。启示：开盘前“展示先行、充分到位”可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略例证：山语银城可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略展示标准：材料展示、样板房、示范区会所、准现楼（建筑、环境）…例证：山语银城前提：首先完善现场展示吸引客户眼球，以优越的自然环境以及高水准的现场展示将项目形象拉升到高位。

　　在长时间蓄水后，开盘的价格策略采取*开策略，同时在开盘价格基础上，推出四重开盘优惠方案，营造火爆的销售场面，开盘认购250余套，在逆市中成为了滨湖区的聚焦点,但仍然低于开发企业预期目标。

　　开盘后通过自然资源的挖掘以及其他公建配套的完善，拉升项目档次，价格却始终未有上调。

　　后期通过客户网络的扩张，客户口碑的提高，但销售量却呈递减趋势，整体销售状况不容乐观。

　　山语银城开盘优惠政策

　　1、银城会会员优惠1%

　　2、开盘期优惠1%

　　3、一次性付款优惠、纯商业性贷款优惠1%

　　4、预付壹万元车位定金购房优惠1%

　　5、银城地产业主凭产权证优惠1%可比典型项目营销经验及启示－价格策略

　　房地产营销公关策划中公关一词是公共关系的略语。“公共关系”一词源于英文PublicRelatio，简称PR，也可以译作“公众关系”。公共关系主要要素是社会组织（主体）、传播（手段）和公众（客体）。公关或公共关系策划一般涵义是社会组织（**、企业等）通过信息传播，以一定的方式和活动协调、发展、完善与公众的关系。

　　房地产营销公关策划和广告策划相比，公关策划具有双向沟通的特征。房地产广告发布信息明确，传播广泛，但广告发布者与接受者信息的反馈有一定的限制，双向沟通有相当的阻碍。公共关系活动信息传播反馈性强，便于企业与公众的双向沟通，容易达成双方的信任、谅解、默契。房地产营销公共关系中顾客是基本公众，但还包括其他方方面面的公众。它涉及到方方面面的关系，牵连到方方面面的利益，需要方方面面的相助。房地产营销在多维复杂的营销环境中应该运用良好的公共关系，与方方面面保持沟通，促使企业与社会公众相互之间的理解和合作，从而使营销业绩更上一层楼

　　第一节房地产公关策划规则特征

　　一、信息传播与双向沟通

　　房地产营销公关策划，实质上策划企业所要销售的楼盘信息与公众的传播和双向沟通。信息传播可以分成信源，即信息的发布者，也就是传者；信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。房地产营销公关策划强调信息传受双方是在传递、反馈、交流等一系列过程中传播获得信息。因此，这不是一般意义上单向性信息传递，而是通过双向性的信息沟通，使双方在利益限度内最大程度上取得理解，达成共识。

　　房地产营销公关策划，主要类型有两种。一种是单独性的，即是为了一个或几个单一的公关活动进行策划，本章第二节阐述的就是单独性公关活动的“若干层面”。第二种是综合性的，即是规模较大的，时间较长的，一连串的，为同一目标所进行的公关活动的组合，本章第三节阐述的就是综合性公关活动的实例。无论是单独性或综合性的公关活动策划，都必须符合信息传播的有关规则。

　　1、信息传播是一个有计划的完整的过程

　　所谓“有计划”，是指传播活动必须按公关活动的目的或目标有步骤地进行。“完整”，是指传播过程必须符合传播学的“五个W模式”。即Who（谁）；SayWhat（说什么）；ThroughWhichChael（通过什么渠道）；ToWhom（对谁说的）；WithWhateffect（产生什么效果）。

　　2、信息传播的反馈机制

　　信息传播要达到双向沟通，必须重视反馈机制的建立。反馈，这里指受者对传者发出信息的反应。在传播过程中，这是一种信息的回流。传者可以根据反馈检验传播的效果，并据此调整、充实、改进下一步的行动。美国学者施拉姆提出控制论传播模式相当重视信息传播的反馈机制，这种模式是一种双向的循环式运动过程。它与传统线性传播模式的根本区别在于：第一，它引进了反馈机制，将反馈过程与传受双方的互动过程联系起来，把传播理解成为一种互动的、循环往复的过程；第二，在这一循环系统中，反馈还对传播系统及其过程，构成一种自我调节和控制，传受的双方要使传播维持、发展下去，达到一定的目的，就必须根据反馈信息，调节自身的行为，从而使整个传播系统基本上始终处于良性循环的可控状态。

　　3、信息传播信道的选择组织

　　信道，指信息传播的途径、渠道，也就是媒介。房地产营销公关策划信道式媒介的形式有公关广告、房产展销会、顾客联谊会、自编楼盘通讯刊物、专题展示会、征文、研讨会等。房地产营销公关策划中信道的选择组织实际上也是楼盘公关推广的过程。

　　二、房地产营销公关策划的基本特征

　　1、以长远为方针

　　房地产营销中，企业与公众建立良好的关系，楼盘的信息有效的在公众中传播反馈，楼盘最终得到顾客认可决定购买，所有这一切，都不是一日之功所能达到的。房地产营销公关策划是一种持续不断的过程，它是一种战略性的长期工作。成功的获得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推广。

　　2、以真诚为信条

　　房地产营销公关策划需要奉行真诚的信条。企业传播楼盘的信息必须以真实为前提，企业与公众的沟通必须以诚恳为基础，任何虚假的信息传播、任何夸大的沟通方式都会损害企业和楼盘的形象。唯有真诚，才能取信于公众，赢得合作和认可。

　　3、以互惠为原则

　　房地产营销公关策划，力求形成良好的公众关系，它不是靠血缘、地缘或空洞说教来维持，而是以一定的利益关系为纽带。企业在公关活动中既要实现自身的目标，又要让公众得益，包括精神和物质的利益。只有企业和公众互惠互利，与公众各方面的合作才能长久圆满。

　　4、以美誉为目标

　　房地产营销所有的工作最终目标指向都是为了卖楼，但就某一部分的工作来说又有自身特定的目标。公关策划信息传播和双向沟通的主要目标是树立企业所推出的楼盘的美誉度，不是直接卖楼。所谓楼盘美誉度指楼盘具有良好营销形象普遍受到公众的赞誉。楼盘美誉度的建立和楼盘的知名度、印象度是紧密联系的。所谓楼盘的知名度，指楼盘在公众中的知晓程度。楼盘的印象度指楼盘在公众中的印象包括大致上的认识和感受。在楼盘知名度、印象度的基础上才有可能产生楼盘的美誉度。房地产营销公关策划在提高扩大楼盘知名度、印象度，特别是提升楼盘美誉度有特殊的功效，楼盘“三度”也有利于促销。

　　第二节房地产营销公关策划若干层面

　　一、房地产营销和媒介公共关系

　　媒介公共关系简称媒介关系，指社会组织与新闻传媒单位和新闻记者编辑的关系。房地产营销公共关系中，媒介关系有着不可替代的特性，它传递信息迅速，影响面广，威望度高，可以左右社会舆论和影响**机构。在欧美，新闻传媒被看作是继立法、司法、行政之后的“第四权力”。房地产营销务必要重视媒介关系，因为和房地产企业其他职能部门工作相比，它是直接面向社会各界的，所以特别需要媒介关系助一臂之力。正可谓：“得之者锦上添花，失之者孤家寡人”。

　　怎样建立良好的媒介关系呢？

　　首先，将新闻单位和新闻界人士列为必须厚待的公众。房地产企业可以有计划的邀请新闻界人士参观楼盘，通报情况，但切忌以纯功利主义的态度对待媒介关系。可以在*时适当时机与新闻界人士举办各种联谊活动，争取理解和增进友谊，为相互之间的合作奠定较好的.基础。

　　其次，必须掌握新闻媒介的工作特性。新闻界重视的是新闻，即新*发生的有报道价值的事与人。对于价值高的新闻，各新闻单位就会有兴趣去了解、采访和报道，甚至连续追踪报道。不要勉强要求记者刊发一些纯粹是楼盘软广告的文章。事实证明，楼盘的新闻价值越高，记者就乐于报道，读者会用心阅读，楼盘促销效果也就明显。

　　再次，应当熟悉各种媒介的特点和新闻体裁的形式。要有针对性的向记者提供新闻稿件或请记者采访。房地产企业营销部门应善于抓住时机，从不同角度和层次发掘售楼过程中有价值的新闻。提供新闻稿件做到切题规范，回答记者提问应该言之有物。楼盘和营销新闻可能的情况下力争在传媒上早报道、在显著位置上报道和连续报道。

　　房地产营销和媒介公共关系比较高的操作层面是善于“制造新闻”。

　　制造新闻又称“新闻事件”或“媒介事件”，它是指在真实发生事件的基础上，经过推动挖掘，运用正当手段主动安排筹划具有新闻价值的事件或活动，吸引记者采访报道。在公关史上，美国联合碳化钙公司总部大楼竣工的“鸽子事件”，便是制造新闻事件的一个著名例子，可以作为借鉴。

　　该大楼竣工之际，一群鸽子飞进其中一间房子。公关人员关了门窗，请动物保护委员会采取保护措施，公关人员通过大楼“不速之客”来临和动物保护举动为新闻由头，吸引新闻界报道。结果，从用网兜捕捉第一只鸽子到三天后最后一只鸽子落网为止，各种报道频繁的出现在报纸、广播、电视上，联合碳化钙公司总部大楼竣工的消息不胫而走，名气大振。

　　二、如何对待赞助活动

　　房地产企业常常会遇到一些单位前来联系赞助事宜，希望企业能对某些活动进行经济上的支持，企业和楼盘因此而得到相应的宣传，房地产企业如何对待赞助活动呢？

　　赞助是房地产营销公共关系重要组成部分，有计划有目的的赞助一些社会活动，是企业和社会公众沟通的有效手段，既是回报社会又能扩大企业影响传播楼盘信息。赞助要达到一定的公关效应关键是如何操作。

　　国外企业在提供赞助时，多遵循如下原则。

　　第一、赞助的单位是非赢利性组织。

　　第二、赞助的社会活动要有利于本企业的生存和发展。

　　第三、视企业的经营状况量力而行确定赞助的额度。

　　房地产企业按照国际惯例对一些社会活动提供赞助时，特别要注意以下几个问题。

　　1、选择好赞助对象。在众多的赞助要求中，准确遴选最佳的赞助对象，是保证赞助达到预定目标的前提。通常的赞助对象从类型上分有文化、艺术、教育、体育、公益、慈善事业等等。企业所赞助的对象，应该是社会公众最感兴趣的活动，或者是社会公众最乐于支持的事业而且是最需要支持的事业。否则，赞助对象被认为有误。选择好赞助对象还要尽量注意企业、楼盘与赞助对象的有机联系。

　　2、详细了解赞助活动的具体情况。企业所赞助的活动的展开涉及到方方面面，比做常规广告复杂得多。一些企业进行赞助往往没有取得相应的效果，通常是赞助活动展开的某些方面出现偏差。例如有的被赞助主办单位把赞助钱款的一部分私自挪用或大肆挥霍，有些赞助活动邀请的明星不到场或不自重。有一家房地产企业曾投入相当资金赞助一项大型艺术活动。根据主办单位赞助条例规定被冠以“独家赞助”的身份，但是，当此项大型活动所有工作准备就绪即将揭幕的时候，一些协办单位提出一连串问题，主要是他们也出了钱进行赞助，所以不存在“独家赞助”。于是印有“独家赞助”的海报不能张贴，宣传册不能发放，入场券不能使用，这家房地产企业赞助这项大型艺术活动的策划大打折扣。

　　3、搞好赞助活动的宣传。企业出资赞助某项活动应该明理所当然有被宣传的权力。国际商界把赞助和捐赠区分开来，前者有明显的商业目的，寻求社会和企业的共同利益。搞好赞助活动的宣传要注意适用新闻大众传媒扩大传播企业信息量。国外企业赞助某些活动用于新闻媒介的传播费用一般都高于直接用于活动的经费，并从媒介覆盖面、公众视听率等进行测算。搞好赞助活动的宣传还要注意不要搞直接的促销宣传。房地产企业赞助活动的宣传主要是扩展信息渠道，显示企业的社会责任感，扩大企业和楼盘知名度、印象度、美誉度，密切客户和潜在客户的联系，争取软性长远的宣传效果。

　　市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

　　1.房地产营销计划的内容

　　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

　　1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

　　2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

　　3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

　　4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

　　5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

　　6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

　　7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

　　8.控制：讲述计划将如何监控。

　　一、计划概要

　　计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

　　二、市场营销现状

　　计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

　　1.市场情势

　　应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

　　2.产品情势

　　应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

　　3.竞争情势

　　主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

　　4.宏观环境情势

　　应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

　　三、机会与问题分析

　　应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

　　1.机会与挑战分析

　　经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

　　2.优势与劣势分析

　　应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

　　3.问题分析

　　在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。

　　四、目标

　　此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

　　有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

　　1.财务目标

　　每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

　　2.市场营销目标

　　财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。

　　目标的确立应符合一定的标准：

　　各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

　　各个目标应保持内在的一致性。

　　如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

　　五、市场营销策略

　　应在此列出主要的`市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋*均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

　　策略陈述书可以如下所示：

　　目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

　　产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

　　价格：价格稍高于竞争厂家。

　　配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

　　服务：提供全面的物业管理。

　　广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

　　研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

　　市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

　　六、行动方案

　　策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。

　　七、预计盈亏报表

　　行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。

　　八、控制

　　计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。

　　有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。

　　8.2市场营销计划的执行

　　营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现计划的既定目标。

　　策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表等。另外，执行也是一种策略反馈，即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。

　　一、前言

　　本案是市**继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。

　　二、推广策划原则

　　本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。

　　我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中出来的。

　　一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。

　　从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。

　　从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。

　　在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。

　　二、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素

　　蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。

　　我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。

　　整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础;第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划;第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。

　　三、主要竞品物业——芳水园情况简介

　　1、芳水园开发商介绍

　　华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片*百万*方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。

　　2、梅江3号地——芳水园简介

　　芳水园的7个建设标准：

　　1疏密有序的园林格局;

　　2绿地、水面合理分布，宛在水中央;

　　3家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集;

　　4建立中水利用系统，充分利用水资源;

　　5热电厂供热，减少污染;

　　6提高住宅高科技含量，做到二步节能;

　　7健全安全防范及信息管理。

　　3、芳水园广告运作

　　目前由独立个人工作室代理设计、发布。

　　四、蓝水园客户定位策略

　　一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级”

　　曾几何时，在"允许一部分人先富起来"的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于"今宵酒醒何处?"的感觉，发出了"再也不能这样过"的呐喊。身体的成长需要日久天长，而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不甘寂寞的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新的行列前行，那就是有绝对中国特色的--"新中产阶级"。他们除了养车，购买豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生活。追求精致的生活品味这便是新中产阶级的又一大特点。

　　就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。

　　2、“新中产阶级”特征

　　"新中产阶级"是一个源于西方的名词，是只属于社会中间层次的占社会人数比例较大的那一部分人。"新中产阶级"是整个社会的安全发展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大部分自己就是老板。他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿态出现，是我们这个社会中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的智慧，不计劳动时间，不辞辛劳地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有坚强的毅力，所以才能飞快地发展起来。他们大都白手起家，他们的富裕生活90%都是靠自己努力奋斗而得到的。

　　他们具有强烈的自信心，相信自己所做的绝对能成功，便是他们的信条。生活讲究，追求品味，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。

　　"新中产阶级"并不是都智商及高，但是他们善于理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的项目。追求成功，追求财富的脚步永不停止，更是"新中产阶级"的显著特点。3、“新中产阶级”的具体表象

　　第一组，经济问题：

　　1.有公文包专门存放动产票据，如股票认购协议书

　　2.至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的

　　3.住所至少一处以上

　　4.有至少一部车

　　第二组，社会问题：

　　1.每周至少两次在外享用晚餐

　　2.可能有家庭成员是外国公民

　　3.组织过20人以上的聚会或晚宴

　　4.认识公众人物，如艺术家、大老板和政客

　　5.常跟朋友一起外出度假

　　第三组，文化问题：

　　1、名校毕业或有博士学位

　　2.会至少两种语言

　　3.定期参观博物馆

　　4.每月至少光顾一次音乐会、芭蕾或歌剧表演

　　5.收藏艺术品，或古董

　　第四组，特征问题：

　　1.是俱乐部成员

　　2.去过国内大部分地区

　　3.每年因工作之故长途飞行5次以上

　　4.曾被邀至大众媒体(电视、广播或报刊)表达看法

　　5.每年个人捐款达1000元以上

　　二针对蓝水园的目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人

　　由于“新中产阶级”这个目标定位群的特殊性与“新概念”性，我们建议在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。

　　聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用

　　1、能够与大多数的房地产项目产生有效的区别。

　　聘请一个项目的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。但单就房地产项目而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园程峻，天津的世纪花园葛优，均属高档一流物业世纪花园在当时天津的楼市中如此定位。虽然这两个项目对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行为仍然为这两个项目赢得了广泛的知名度和销售业绩。2、能够将我们所宣传的主题充分的表达

　　由于品牌形象代言人属于客户定位群中最具有代表性的个体，所以他能够准确、直观的将项目的精髓以个体的形式展现在人们的面前。

　　品牌形象代言人的选择

　　有鉴于蓝水园项目的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考虑著名电影、电视表演艺术家陈道明或濮存晰，陈道明的宣传效果较之濮存晰更有代表性。

　　陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所接受。他的形象多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级知识分子。基本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的开发，品牌形象记忆度相对专注。

　　五、项目规划策略

　　梅江生态居住区作为天津市**继华苑和丽苑之后的更大手笔，始终为天津市民所关注。而梅江所处的地理位置也日益被人们所认可，并存在着无限的升值潜力，但是作为项目的地点是不可变更的，规划设计好的外檐、房型等细节是不可变更的，项目规划的核心是理念开发。就像一部交响乐不能没有主题，蓝水园的推广不能没有灵魂。我们把这个寻找灵魂的过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推广过程都必须围绕它进行，这种理念创新在于适度超前的把握人们所追求的各种新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在蓝水园的整个具体推广策划中。

　　方案A——时尚理念

　　一推广主题——丽水天成时尚之都

　　1、推广主题的延续运用

　　本案运作前期曾命名为“星嘉洲”，同时以“丽水天成时尚之都”作为本案的推广主题与主打广告语。这一阶段，20xx年秋季房交会的亮点展示与海报、软稿的联合运用使本案的知名度上升到一定的阶段。虽然房交会结束后，由于更名等事件的影响，本案一度沉寂了一段时间，但由于梅江项目的集体品牌优势，“星嘉洲”和推广主题即主打广告语“丽水天成时尚之都”在人们的心目中已有了一定的地位和积累了一定广告势能。

　　就广告的延伸度来说，在正式的推广上市阶段，继续沿用“丽水天成时尚之都”这个主题可以有效的使品牌形象得以延续和扩展，巩固项目在人们心目中的地位，达到事半功倍的最佳宣传效果，从而节约广告支出。

　　2、推广主题体现整合营销的精神

　　“丽水天成时尚之都”这个推广主题以“时尚”作为本案蓝水园的项目定位，有着深刻的涵义。

　　首先“时尚”概念作为目前现阶段的人们生活中必不可少的潮流趋势，与人们的生活息息相关，与人们的衣、食、住、行配合默契。这就意味这“时尚”概念虽然给人以年轻、冲动、朝气的形象但其适用人群并不仅仅局限于一般意义上特指的年轻人群年纪轻，而是所有追求无止境、对新生事物接受良好的“年轻人群”。

　　其次，由“时尚”这个概念可衍生、拓展出众多引起人们兴趣的诸如家居、消费、投资、生活方式等的相关话题，可操作性强，可宣传性强，具有良好的可对比性。对于游离于房地产概念之外的众多其它产业概念均可兼收并蓄，为我所用，在充分引起人们对本案品牌关注度的同时精确的体现出“房地产整合营销”这个新生的营销观念。

　　再次，由于“时尚”概念所具有的时效性的特点，在本案营销推广时，可以时刻变更“时尚”概念的主要诉求点，突破传统的模式思维，将相对不变的房地产业营销刺激得活泼、生动，充满鲜活的生命力，予人以本案永远追求更好、积极向上的品牌印象。为本案蓝水园销售的有效贯彻执行和今后梅江二期的营销宣传工作打在扎实的基础。

　　二时尚一族分析

　　1、从生理年龄上区分

　　从生理年龄上区分，25周岁以上和以下两个部分人群。

　　25周岁以下，实际上称为“亚时尚一族”。人生经历上的短暂，决定了他们追求的是浮华的、表象上的时尚现象，对于真正的、我们所要宣扬的时尚的生活方式并没有深刻的理解和感悟。同时对他们来说他们尚未开始真正的创业，因此，他们这部分人群并不是本案蓝水园的主要诉求目标对象和购买人群。

　　25周岁以上，是本案真正锁定的目标客户对象，是真正意义上的“时尚一族”。他们大都经历了真实而又艰辛的个人创业历程，对所谓“时尚”生活方式的理解有自己独到的见解，并时刻关注着世界最新鲜的“时尚”动态。引用ELLE亚洲区女总裁的一句话：所谓“时尚”，就是领先一步体验生活的`感受。这与我们所宣扬和宣传的“时尚”的生活方式毫不冲突。渴望领先一步享受“时尚”的生活氛围和“时尚”的生活气息的这种“时尚”生活方式应是我们最大的诉求支持点。

　　2、从性别上区分

　　中国5000年来的文化传统积淀，使中国的男性公民在心理和心态上都较为成熟和深沉。他们对“时尚”概念较客观的考量，使其可以理智的、有选择性的接受“时尚”本身极其附属衍生产品。同时，这种与生俱来的优越与自信也使得他们会积极的取得自己的一方天地，具备了很高的接受和购买能力。也正是由于这种先天的优势和后天的养成，使得他们需要像本案这样即可以享受到“时尚”生活乐趣有可以彰显身份、地位的优秀物业项目。

　　由于社会的进步和自强不息的奋斗精神，中国女性公民的社会地位和家庭地位均日益提高。无论是单身女性还是在家庭中，她们的自主性都可以得到充分的体现。她们较之男性公民更加注重生活的质量和生活的愉悦性，考量的因素更为实际和务实。由于本案本身的硬件条件和设施均考虑到她们的实际需要，所以说这样的大型亲水时尚社区对她们而言有着无比的诱惑力，可以进一步激发她们的购买能力。

　　三“时尚”主题的内涵发掘

　　1、“时尚”涉及到“房地产发展的资源整合”问题

　　①“整合营销”是本案销售的关键

　　房地产的开发和发展不是一个独立运作的过程，他需要各行各业相关产业的扶植与辅助，如何有效的将游离于房地产之外的、其它各行业的资源为地产的经营、管理和销售所用——即房地产整合营销，是目前房地产业界面临的一个重要的课题，也是本案蓝水园销售突破性创新的关键。

　　本案所提倡的的推广主题“时尚”概念在“资源整合”上有较大的优势。因为这里的“时尚”概念不是单一的主要表现本案在硬件条件和设施上的“时尚与先进”，而是将本案作为一种可以被广泛推广的生活模式范本进行推荐和宣传。这样，外界各种与“时尚”相关的，可以引起本案的目标消费群充分关注的话题和主张均可以引入本案今后的宣传和销售中，作为本案除本身所具备的各种优秀的硬件条件和设施外的有效支撑点和辅助卖点。

　　②“时尚”主题可延展到生活的方方面面

　　本案所提倡的“时尚”的生活方式涵盖了生活的方方面面，我们在众多的“时尚”中选择“家居的时尚”、“休闲的时尚”、“运动的时尚”、“渡假的时尚”、“消费的时尚”这几方面的内容作为本案的主打诉求，其它“时尚”内容作为辅助诉求进行宣传和阐述。

　　2、“时尚”主题可亲密结合在梅江项目的建筑风格中

　　本案蓝水园的外檐设计采用流线型，在最大限度的多提供亲水住宅的同时，保证了外观上的美感风格。这种流线型的设计在天津这座北方的城市中并不多见，即便是同为梅江的3号地芳水园也仅仅选用了一般的*行排列的方式，所以本案的外檐就是“时尚”生活方式的一种具体表现，与“时尚”主题有着亲密的融合性。

　　3、“时尚”主题可具体表现在售楼现场

　　本案蓝水园的售楼中心布置，可围绕“时尚”主题，突出两方面独特魅力：

　　a本案蓝水园独创的时尚水文化生态园林

　　b本案蓝水园率先倡导的“COSMOLIVING”生活方式

　　4、本案蓝水园的售楼中心接待人员，可以在接待时遵循以下原则：

　　a可以不统一着装，但“时尚”的风格尽量大方、统一

　　b接待时除为业主提供必要的物业咨询外，可根据业主的情况向他们推荐适合他们的“时尚”生活方式

　　5、“时尚”主题可自然联系至媒体软稿的利用上

　　本案打出“时尚”的大旗，可以将各种媒体上关于“时尚”的报道一网打尽，让面向公众的大众传播渠道免费的为我所用，更好的将“时尚”主题作为本案蓝水园的销售支撑点。

　　6、“时尚”主题可囊括所有高档项目的特色

　　方案B——两栖住宅

　　一推广主题——“两栖住宅”，任你自由栖息

　　1、“两栖住宅”的概念“两栖人”，“两栖人”的概念最初源于中国南部沿海地区，90年代初期改革开放的大好形式影响了一部分居住在当时尚未收回的香港地区的居民，他们或者居住在香港，工作在内地;或者工作在香港，居住在内地，长期的两地往返奔波，乐此不疲，内地人就给他们起了个名字叫“两栖人”。

　　2、其后，随着经济发展的进一步深入，“两栖人”的概念，逐渐演变成特指那些*惯在两种生活方式之间游离的族群。比如：白天工作，夜晚兼职;上半年自住旅行，下半年打起领带做回“白领一族”，自己开公司;是老板又是伙计等等诸如此类的人群。

　　3、现在，“两栖人”已正式演变成“两栖新人类”。这一类人群顺应时代的潮流而生，他们对生活和工作之间关系的理解是，既要自由奔放，又要踏实稳重;既渴望安稳而*静的生活，又时刻对工作充满好奇心，他们认为生活就应该是丰富多彩的，应该是让自己满意和舒展的，工作有工作的快乐，生活有生活的快乐。在当今社会中，他们不成功，还有谁能成功?

　　二“两栖住宅”的卖点分解

　　1、工作与渡假兼得的“两栖住宅”

　　现代人的生活忙碌而又匆忙，特别是像本案目标消费人群这样的成功人士，更是难得能够享受到悠闲悠长的假期。地处友谊路中央商务区的本案蓝水园，凭借其优越的地理位置和渡假村式规划设计，可以同时达成这些本案目标消费人群的长久渴望，工作与渡假同时兼得。

　　2、居家与休闲兼得的“两栖住宅”

　　居家生活本意上是指“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”这开门七件事，但即将生活在本案蓝水园中的客户会惊喜的发现，他们的居家生活多了几分类似“琴、棋、书、画、诗、酒、花”这种情趣的感觉。这种感觉的卖点支撑本案蓝水园本身完善的休闲配套设施。

　　3、水陆相生的“两栖住宅”

　　以“水文化”为主打的蓝水园，除了3万*方米、景色优美的中央湖面景观外，人工湖外围的其他标志性人文建筑和人文文化也将作为本案的卖点支撑之一。同时，岸边呈现出的波浪式主体建筑造型，与湖景相映相生，相得益彰，是本案与生俱来的景观文化特色卖点。

　　4、成就与时尚兼得的“两栖住宅”

　　时尚是一个涵盖面非常广的话题，真正的“时尚一族”大多数都是事业有成的成功人士，有别于亚时尚一族，前面已有论证他们对成就的定义不仅仅体现在对待事业的执着追求上，居家生活也是为他们所重视的，他们不单要享受时尚的物质生活，还要享受时尚的精神生活，为他们提供一个事业、家庭两得意的地方，是本案另外一个非常重要的卖点支撑。

　　5、虚拟与现实兼得的“两栖住宅”

　　不同于网上组织的“虚拟社区”，这里的“虚拟”是指虚拟的数字化网络技术，正是这种技术，才支撑起现实中生活中蓝水园快捷、安全、方便的物业服务内容。买房首先看物业，已成为人们购房时犹豫考虑的第一梯队问题，用虚拟支撑现实，用现实反映虚拟是虽然在当前已成为高档物业必备的硬件条件之一，但社区网络的优良与否仍然会是今后几年客户考虑的主要问题，也是本案卖点支撑。

　　6、作为新住宅运动奇迹的“两栖住宅”

　　在去年上海召开的中国房地产峰会上，正式提出了新住宅运动的口号，但至今仍未见有能够称得上为“新住宅”的项目出现，梅江整体工程作为全国最大的生态居住区，已经为本案往“新住宅”的方向发展打下了一个坚实的大环境氛围，再加上本案在前期规划设计思路上的大胆创新和“两栖住宅”概念的具体应用，本案已具备了成为“新住宅”的实力，所以说“两栖住宅”本身就是本案蓝水园最大的卖点。

　　方案C——都市生态理念

　　推广主题——都市生态交响未来由你奏响

　　1、蓝水园的都市生态概念打消了人们通常认为的“生态城郊化”的观念。往常人们一提到“生态小区”均会联想到靠*城郊，靠*山区，蓝水园以其自身拥有大面积湖景的优势和新加坡景观大师规划设计的生态风光包括大型阳光植物园等将向人们证实生态居住区也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的经济贸易中心。友谊路及延长线将会成为天津市政、文化及商业中轴线。

　　2、生态建筑必将成为21世纪的建筑主流。在绿色、环保口号盛行的今天，生态建筑已经应运而生。高科技的应用带来了众多的绿色建材，成为生态建筑的基本支撑点。再加上人们亲和自然，接*自然的自觉意识的不断增强，更加完美的生态建筑成为人们的必需。所以我们创造“景观率”这个崭新的概念，作为生态建筑和园林绿化指数之间的契合点。

　　3、生态文明在构筑了城市可持续发展的动力的同时，也成为生态住宅、生态环境的内在支撑。文明的含义包括了和谐的亲友关系、和谐的邻里关系、和谐的人生观、和谐的自然关系等。在这些关系的包容下，人与人之间、人与自然之间，都是亲密无间的，即“零距离”的概念。以这些与人们生活密切相关的关系和充满人性光辉的概念作为生态的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我们“跳出地产做地产”的初衷，使蓝水园在整个梅江项目中，在天津市众多房地产中有前所未有的突破。

　　一、项目销售广告目标

　　(一)总目标

　　根据本案营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出重点，彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。

　　(二)广告目标综述

　　1.树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

　　2.保证楼盘销售顺利进行，配合xx年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。

　　3.树立本企业形象及本案项目的楼盘形象，强化本案“×××××”的居住理念及推广主题。

　　二、本项目产品特点及目标市场分析

　　(一)项目SWOT分析

　　经过对本项目的调查，得出如表8-7所示的SWOT分析结果。

　　表8-7 ××项目SWOT分析表

　　SWOT

　　分析结果

　　优势

　　1．中高档景观房地产定位，紧邻××学院，区域升值潜力与发展潜力较大，加之交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷

　　2．本案周边区域将是××市未来的大型文教区，文化氛围浓厚，人文气息可作为本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势

　　劣势

　　1．本案所在地离市区稍远

　　2．项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案形象推广的统一性

　　3．本案是招商引资引进的房地产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程

　　机会

　　1．××市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成，房地产市场也已经发展到较为成熟的阶段，特别是20xx年××市的房地产价格增势强劲，全年度房地产价格增幅*40%，预示着××市的房地产市场进入到了一个快速增长的阶段

　　2．××市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促使××市正在往一个现代化的大城市方向发展，这也对本案是一个利好

　　3．××市距著名旅游城市××市仅一小时车程，处于该市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象

　　4．本案在××市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本案在××市楼盘项目的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础

　　威胁

　　1．与本案处于同一区位的有“××”等三个竞争楼盘，其中“××”项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合在一起的特点形成鲜明对比，给本案构成了一定的竞争压力

　　2．本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响度和推广度

　　3．××市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险

　　4．作为××市郊区的楼盘，本案所处区域要形成一个成熟的住宅区域还需要一定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程

　　(二)项目广告目标市场

　　根据本案的特点及上述的SWOT分析结果，初步确定本案的目标市场可包括：

　　1.第一目标市场：××市本地(包括城区和郊县城镇);

　　2.第二目标市场：××市周边地区(如××市等具有潜在购买力的地区)。

　　(三)目标消费群定位

　　在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

　　1.按购房动机：(1)居住者;(2)投资者。

　　2.按地理位置：

　　(1)××市本地人及在××市工作的外地人;

　　(2)周边地区想将本案作为第二居所的人士。

　　三、本案的广告推广计划

　　(一)广告诉求重点

　　结合本案特点，在本案的不同销售阶段，将本案主题进行轮流展示，着力形象介绍，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告的诉求重点将从以下六方面突出。

　　1.项目的整体优势：可着重突出中高档景观楼盘和本市规模较大的楼盘。

　　2.地貌布局：本案遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。

　　3.生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。

　　4.配套：本案拥有大型现代化购物商厦、大型景观休闲广场等完备的'生活配套;与此同时，本案的智能化系统在本地也将是比较先进的。

　　5.人文氛围：毗邻×学院，同时这一区域将逐渐发展成为××市的文教区，是××市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本案营造了一种强烈的文化氛围，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。

　　6.居住理念：本案所营造的是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。

　　(二)广告表现

　　1.广告主题围绕本案“×××××”这一居住理念，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题，包括上述几大诉求点以及本案的销售进展情况。

　　2.广告主导概念：秀丽的自然风光条件与浓厚的人文氛围完美结合。

　　3.广告表现原则

　　(1)诉求单纯形象力求突出产品品牌与产品本身的形象，文字感性而具有说服力。

　　(2)风格统一化：从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩和编排样式。

　　(3)系列化：在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重的展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案所独具的优势与品位。

　　(4)广告诱导重点：着重分阶段提示“××项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身价值、生活阶层、生活品位等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴*目标消费群的心理期待，引导其采取购买行为。

　　(三)广告媒体发布计划

　　电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣传推广媒体，形成全方位的强大推广媒体组合。

　　在本案各销售阶段媒体配合情况如表8-8所示。

　　表8-8 本案各销售阶段媒体配合情况表

　　销售阶段

　　具体情况

　　引导期

　　首期推向市场，广告运用以一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点

　　公开期

　　楼盘正式推向市场，广告媒体的安排转向以报刊媒体为主，同时可配合一定的促销活动

　　强销期

　　各种媒体攻势互相配合、全面展开，推广重点围绕销售进展情况开展。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售迅速扩大

　　持续期

　　广告媒体的投放减少，销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体维持

　　(四)广告分期

　　本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取各阶段不同的广告活动，使受众全面透彻地掌握本案信息，同时节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，在本年度内的广告分期建议如表8-9所示。

　　表8-9 ××项目广告分期情况表

　　阶段

　　日期

　　媒介运用

　　广告主题

　　导入期

　　3月中

　　至7月中

　　户外大型广告牌：设置在××市区主干道上，引导型广告建议尺寸在20米×10米

　　预告开盘日期；本案的总体规划优势；着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解；重点是感性、概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象

　　现场看板：在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛

　　墙体广告：在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况设置尺寸

　　报纸广告：在《××日报》上发布以软新闻方式为主的广告，使受众对本案有一个基本的了解，开工奠基建议以整版*面报纸广告的形式实施

　　灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌，共40对

　　道旗制作：沿××市主干道布置

　　售楼中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕

　　公开期（导入期后1周左右）

　　7月底至10月中

　　报纸广告：主要以《××日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施

　　各个主题以系统的方式连续展开：开盘信息；楼盘形象宣传；本案的规模优势；本案优越的自然环境景观及浓郁的文化氛围；本案配套优势

　　夹报：每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象

　　电视媒体：××市电视台专题报道，开盘时向各大媒体发布开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象

　　活动：在开盘当日举办开盘庆典仪式

　　强销期

　　10月底至春节前后

　　报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《××晚报》与《××报》配合进行，每月两次投放

　　本案价格优势；本案热销进展情况；与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等

　　广播：在主要广播媒体上发布，选择早晨及晚上八点左右

　　电视媒体：××市电视台专题报道

　　海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面

　　活动：可举办促销活动，加强本案影响力，或参加房交会

　　持续期

　　11月中

　　报纸广告：每半月投放一次广告

　　销售单位信息；价格优势；热销情况

　　电视媒体：××电视台专题报道

　　四、本案的广告费用的预算

　　根据以上该项目的广告策略，整个项目开发和市场推广的总费用以控制在总的销售额的1.5%左右较为合适。如果房地产市场发生较长时间的低迷状态，则本案总的广告预算将做相应的追加调整。

　　一、项目简介：

　　本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

　　本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

　　现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。

　　二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。

　　由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

　　二、市场概况及基本竞争格局：

　　A、东南板块及郑汴路商圈。

　　郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

　　郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

　　东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

　　航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127*米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）

　　B、小户型市场概况。

　　自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

　　燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80*米的两室户型和100*米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75*米，三室两厅95*米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

　　（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）

　　C、商铺市场

　　商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

　　和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

　　三、项目SWOT分析

　　一）优势

　　1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

　　市场细分如下：

　　a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

　　b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

　　c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

　　本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）

　　郑汴路市场调研报告

　　调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水*和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）

　　调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样

　　调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界

　　调查时间：2003、4、14

　　郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水*、消费*惯将对房地产的投资有一定的指导意义。

　　2003、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

　　对建材市场调查发现：

　　1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高

　　2、大部分员工来自外地或郊县，收入水*偏低，消费力不足

　　3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感

　　4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代

　　5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位

　　6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍

　　7、附*都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月

　　8、作为首次购买者，最重要的还是价格

　　9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净

　　10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售

　　11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能

　　12、普通员工不会因为工作而就*选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大

　　13、对60—80*米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力

　　14、本房地产知名度不高，口碑不好

　　15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心

　　郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！

　　2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。

　　3）正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。

　　4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利

　　A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。

　　B、郑东新区的辐射效应。

　　郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。

　　二）劣势

　　1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159*米的五、六楼3室2厅。

　　目前，通常142*米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100*米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。

　　2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。

　　3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。

　　4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。

　　5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。

　　6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。

　　三）、机会